今年7月，卢湾区人大常委会对区政府贯彻《上海市居住物业管理条例》(以下简称《条例》)，推进物业综合管理重点是“四保合一”(保安、保洁、保绿、保修)工作的情况进行了调研。先后分别召开了区房地局部分科级干部、各相关物业管理公司负责同志、各街道办事处分管主任及有关居委会主任座谈会，听取了各方面的意见。组织了部分人大代表和工委委员视察了实行综合管理的南园等五个小区以及正在施工中的平改坡与消防整治工程，听取了区房地局负责同志的工作汇报。
　　一、基本情况
　　在去年全区40个居住小区实施物业综合管理取得初步成绩的基础上，今年，区政府又将20个居住小区(实际实施21个)列为推进综合管理的工作目标，建筑面积36万平方米，受益居民7954户，其中直管、系统房(含售后房)18个小区。自去年以来开展综合管理的61个小区，累计建筑面积109.9万平方米，受益居民24074户，其中直管、系统房(含售后房)为51个小区，约90万平方米。近年以来，区政府认真贯彻《条例》精神，从我区的实际状况出发，持续推进直管、系统房(含售后房)居住区物业综合管理，提高了居住环境质量和居民生活质量，受到了广大居民群众的普遍好评。
　　1、认定工作目标，推进综合管理
　　今年年初，区政府继续将居住小区实施物业综合管理列为政府实事项目，将基本完成联建公助居住小区综合整治和老式居民楼消防安全治理工作同时列入实事项目，思想上重视，措施上落实：一是区政府领导带队，与区房地局负责同志多次到各街道了解情况，进行调研；今年3月召开全区推进居住物业综合管理工作会议，统一进行部署；区政府领导还到老式居民楼光明村等实地察看整治情况，在持续高温期间，下社区、到基层，现场办公解决疑难问题，慰问坚守岗位的保安保洁人员；二是落实整治费用，用改革的思路，区政府拨出专款，以补贴物业综合管理费用不足，并明确物业小区专项整治费用由街道办事处和有关物业单位承担，受益居民按市场化原则适当承担保安保洁费用；三是克服“非典”影响，确保推进目标，在开展调查、听取意见的基础上，分析形势、估计困难、研究对策，要求各相关部门从实情出发，积极地分期分批地推进此项工作。到目前为止，已有11个小区基本完成综合管理的整治，其余10个小区在年底之前也可完成。除此之外，平改坡工程现开工16万平方米，预计到10月底可全面完成20.5万平方米，老式居民住宅消防安全整治即喷淋安装已完成700多幢，占总工程量1800幢的40%。
　　2、整合各方力量，联手推进工作
　　区房地局充分发挥政府职能部门的作用，知难而上，形成合力机制，推进综合管理。本着用好用活拨款资金的原则，由局统一调控使用，按街道实际情况特点进行调整，局领导及职能科室制定工作措施，履行协调、指导职能，各街道房管办事处与物业管理小区经理签订责任书，进行检查、反馈和督促。实行“街道牵头，房产指导，物业为主，警署参与，居委配合，群众监督”的方法，推广由居委会、房管办、警署、物业公司和业委会成员组成的联席会议制度，同时通过推进“三会”即评议会、听证会、协调会制度吸收居民广泛参与，将保安、保洁、保绿、保修的物业综合管理工作开展得有声有色，取得了良好的社会效益和环境效益。有的街道也拿出数万元资金用于投入小区整治。铁道路776弄以前弄堂脏乱差，经整治后，小区面貌焕然一新；茂名路159弄，先开听证会，发意见征询表，然后组织居民代表参观茂名坊，调动了居民参与综合管理的积极性；梅兰坊(黄陂南路596弄)经综合管理后呈现出“旧里弄新社区”面貌，上世纪三十年代石库门建筑重显风采；徐家汇路536弄、泰康路454弄居民认为开展综合管理小区保洁好，安全系数也提高了，改变了原有的观念和陋习，有的居民将更新换代下来的空调赠送给门卫室，以改善门卫工作环境，形成了业主与物业融洽的关系。区房地局抓住时机，协调各方，在联建公助房实施综合整治平改坡后，加强有限产权房接轨工作，开辟“绿色通道”，降低手续费用，方便居民办理，迄今接轨率已超过70%，此类房屋建立了维修基金，增强了居民的产权房意识，房屋的管、修进入了良性循环。这一切看得见，感受得到的变化，居民们看在眼里，喜在心头，感谢党和政府为民办实事。
　　与此同时，行政主管部门把推进实事工作与巩固整治工作相结合，对已经实行综合管理的小区加强管理和指导，开展物业行风评议，对管理松懈、居民群众反响集中的情况，督促相关单位及时整改。花园公寓，陕南村、茂名坊等小区，通过巩固提高，绿化层次高了，治安状况好转，环境更加优美，居民的满意度提高了，尤为突出的是北蒙三小区，在去年实施房屋整治平改坡环境综合整治的基础上，置换出底层约200平方米，以补充社区设施，主管部门并以招投标方式推进市场化，解决多头管理问题，经专家评标，北蒙三小区由吉兴物业管理公司中标，受到居民欢迎，标志着联建公助房屋物业管理步入了市场化、专业化、社会化轨道。
　　3、以抓实事为契机，促进综合管理水平提高
　　区政府从执政为民、办好实事的要求出发，开展了一系列改善居住物业基础、提高功能的实事工作。在平改坡工作上，区住宅发展局会同相关部门、单位，进行房屋立面修缮、有条件的房屋进行变频供水系统改造，美化了建筑物外观的视觉效果，延长了房屋使用寿命。在老式居民住宅消防安全整治工作中，区房地局与消防处等共同组织实施，安装室内简易喷淋装置，进行楼道及公用厨房照明线路更新，整个工作从排出计划，落实项目，到建材实行政府采购，施工招投标，挑选有资质的专业单位以及发“告居民书”，进行文明施工，消防部门把关，开展得规范有序。在瑞金街道，工作人员还深入社区举办讲座，宣传消防法规，到目前为止，此项工作未发现投诉，并收到了居民写来的表扬信。
　　在旧式里弄公用灶间整治上，区市容局与有关方面一起开展建筑立面整治，公用走道清理粉刷及增设规范的晾晒设施，收到了良好的效果。
　　4、规范物业管理行为，健全长效管理机制
　　近年来，我区认真贯彻执行《条例》，在规范居住物业的使用、维修和其他管理服务活动，创建和保持整洁、安全、舒适的居住环境方面开展了一系列的工作：一是开展了对物业管理从业人员的教育培训工作，按管理层次举办了以提高专业知识和管理能力、行为规范为主题的小区经理培训班和岗位人员政策业务培训班，制定了区物业管理行业服务规范及《物业服务承诺书》，并进行日常考核；二是在实施行政监管，健全长效管理机制上，加强对物业管理企业的资质管理，把好资质管理评审关；开展专项执法检查，以发整改通知书等方式，督促检查不规范的物业公司加以整改，落实措施；开展了环境整治拆除违法建筑的工作及加强了商品房维修基金的管理；三是通过加强对业委会成员培训，做好业委会组建、换届工作以及开展对日常工作管理和指导，以强化业委会建设，发挥其自治管理的作用。
　　二、几点建议
　　居住物业管理是城市管理的细胞，也是城市管理的基础，物业综合管理是一项综合性、动态性和长期性的工作，继续做好此项工作，对于广大居民群众的安居、社会稳定具有重要的意义。建议：
　　1、要进一步加大对《条例》的宣传，做好综合管理工作的总结。充分利用各种现代媒体宣传《条例》和国务院新颁布的《物业管理条例》，在对物业管理从业人员开展学习，提高业务素质的同时，加大对社区居民的宣传，普及物业管理的知识，增强居民的自律意识，形成良好的社会舆论氛围。对综合管理中涌现出的先进人物，好人好事，要认真进行总结，开好交流会，发扬成绩，纠正不足，以利更好的工作。
　　2、确保综合管理的财力支撑。我区实行综合管理工作的实践表明，政府通过拨出专款，以购买服务、购买环境的方式作为综合管理的专项工作经费，用以补贴费用不足，是维系综合管理的命脉所在，要继续确保定量资金的投入，财力支撑是综合管理得到巩固发展的物质基础。
　　3、突破难点，办好实事。本着进一步改善居住环境，提高生活质量，巩固综合管理成效的工作目标，当前要做好居民群众所关注的工作：一是拆除违法建筑。区政府及其主管部门要根据有关法律法规，进一步明确职责，制定有依据的，便于实际操作的拆违简易程序，对违建进行梳理鉴别，先易后难，从调查、取证、认定、告知到拆除等各个环节，相关部门、单位各司其职，形成合力机制，使居住小区拆违工作有所突破；二是对于居民来说，弄堂和小区的绿化，是贴近的自然生态，从养护管理的体制机制，运作方式，资金等方面调整提高，加强考核，使小区绿化有一个质的提高；三是有的小区机动车过量停放，这是涉及到小区的空间容量、物业管理收费性质，车辆密度和相关因素，不宜作统一规定，宜通过“三会”方式，广泛听取意见，达成共识，制定方案，宣传告知才能实施，并不断总结，加以完善。