住宅小区是居民群众生活、交往、休息的主要场所，物业服务水平的高低与千家万户的切身利益息息相关。据闵行区大联动2017年数据统计，反映小区管理方面的问题有15625件，占全区总数的21.5%，位居10大热点信访榜首，其中物业服务方面的投诉6026件，占小区总数的38.6%，占全区总量的8.3%。数据分析可以看出，物业服务已然成为了民生“痛”点、治理“难”点和人民群众追求美好居住生活的最大短板问题。

    市委提出创新社会治理加强基层建设一号课题，目的之一就是要加强党对社区治理工作的领导，充分发挥以居民区党组织为领导核心的“四位一体”作用，形成区域化党建“你中有我、我中有你、共享共赢、共促发展”的新局面。闵行区开展“红色物业”就是要把党建引领物业行业与“四位一体”建设同步谋划、同步部署、同步推进、同步落实，真正把党的组织覆盖与工作覆盖体现在联系服务群众的“神经末梢”。

    通过思想上“引”、工作上“推”、方法上“教”、经验上“传”、形象上“带”等做法，发挥物业党组织战斗堡垒和党员先锋模范作用，从而提升社区精细化管理水平，为小区居民提供精准贴心的服务，促进整个行业服务水平的提升，为更好维护闵行区美丽家园创建成果，创建全国文明城区和建设成为生态宜居的上海主城区做贡献。

    注重顶层设计，让物业企业成为党组织联系群众的重要平台

    为全力打造“红色物业”，闵行区拟定了《加强“红色领航·红色物业”建设试点工作方案》，明确了“加强三个建设、完善四项机制、提升五大能力”的工作思路，重点打造“六大”红色平台，即物业党建平台、党员先锋平台、服务引领平台、资源共享平台、多维协作平台和家园共建平台，并统一设定了党员身份亮牌率100%、企业诚信服务承诺率100%等“十项红色物业达标标准”，促进物业门岗、管理处、着装、公示牌、记录、账目、保洁、保绿等规范化建设，真正将物业企业打造成党组织联系群众的重要平台，服务群众的重要力量，推动基层治理的重要载体，不断提高基层社区治理的社会化、法治化、智能化和专业化水平。

    激活红色细胞，实现党的组织和党的工作“两覆盖”

    闵行在管物业企业设立公司党支部的有83家，占比24.41%；在职党员545人，其中管理层在职党员数有434人、占比79.3%。通过成立片区物业企业联合党支部或单独组建挂靠街镇“两新”组织、居民区党支部等形式推动物业领域党组织“应建尽建、能建尽建”。同时，为实现党的组织和党的工作“两覆盖”，在每个小区还派驻党建联络员，做到党的领导全覆盖。

    开展“双向互动、双向参与”，鼓励物业企业党员项目经理或骨干在居民区“两委”兼任委员，组织居民区“两委”成员、居民党员等担任物业企业监督员，通过党员“双报到”和“红色账户”，加强对物业企业的指导和监督，并参与服务质量的跟踪评价。

    通过严格落实“支部主题党日”、民主评议党员、“三会一课”等制度，激活物业企业党组织的“红色细胞”。通过主动参与公益活动，增强社会责任感，体现物业企业党组织关怀社区的“红色服务”。通过依托闵行党建信息管理平台，加强对党建工作的追溯、考核、评价和指导，形成信息化促进标准化建设的“红色动力”。

    鼓励物业企业选拔和招录一批具有奉献精神、热衷物管事业、基层经验丰富的党员骨干，为“红色物业”注入“红色活力”。坚持一个党员树一面旗帜，大力推进党员“亮牌”服务，党员佩戴党徽，设立党员服务示范岗、先锋岗和党员责任区，开展一系列党员志愿活动。在2018年闵行区庆祝建党97周年暨区域化党建工作10周年大会上,吴泾物业管理有限公司物业服务岗及爱博五村居民区红色物业党员志愿者示范岗分别受到了荣誉表彰。

    同时，由政府或协会组织开展物业行业比学赶超活动，评选和宣传“最美物业人”、“优秀物业管理处”、“十佳项目经理”、“十佳党员”等先进典型，传播“好声音”、传递“正能量”，提升“新形象”，增强物业从业人员的归属感和成就感，塑造物业行业新形象。

    在区、街镇、企业、小区不同层面建立党建阵地，按照“有场所、有设施、有标志、有党旗、有书报、有制度”的“六有”标准，固化成“可集中、可交流、可展示、可参观”的“四可”实体场所，全方位展示“红色物业”建设成果，展示物业行业党组织活动和党员志愿者风采。

    古美路街道挂牌成立了“四大阵地”，即“物业企业联合党支部”，分为东西南北中“五个”片区联合党支部；成立“物业工会联合会”，通过维护企业员工合法权益，调动员工工作积极性；成立“物业联盟”，凝聚发挥辖区物业企业及社会第三方专业服务组织力量；成立“物业劳动争议联合调解工作站”，定期对辖区内物业形势进行研判，对出现的物业矛盾纠纷进行动态处置。

    梅陇镇成立了物业行业党委，并下设非公经济物业公司和物业行业理事会2个党总支，实现了镇属物业行业党建全覆盖，全面统筹、有序、持续推进行业党建工作。同时率先建设物业行业规范化服务体系，在6个网格党建片区创建标准化“红色物业”服务窗口，营造起精治、共治、共享的常态化社区治理模式。

    七宝镇开展了辖区内物业党支部与退休劳模结对共建活动，并在辖区素有“长寿村”之称的春晖小区，专门成立了“为老服务队”，每月主动电话关怀，通过提供点对点的家庭维修上门服务，做好身边特殊人群的“贴心人”、“好管家”，使其切身感受到老有所居、老有所乐、老有所依。

    浦锦街道则通过开展“三比三评”活动，即“比技能、比作风、比口碑”，“居民评议、专家点评、部门测评”等方式评选红旗手、红旗岗、红旗小区，树立争先创优先进典型，评选结果与物业考核挂钩，并作为年度评优的重要依据。以“三比三评”为抓手，进一步弘扬“匠心”精神，挖掘和培养徐虎式的物业“工匠”，带动物业服务队伍整体素质的提高。

    强化服务能力，提升居民群众的获得感和幸福感

    闵行区开展“红色物业”建设的目的，就是要把党的建设作为一条红线贯穿在物业企业对居民的全过程服务中去，充分调动和发挥物业企业潜能，破解小区物业服务中存在的瓶颈问题，提升居民群众的获得感和幸福感。

    首先，党建引领物业建设，大幅提升了政府职能部门的监管能力。随着物业企业资质审批及项目经理备案核定等一系列监管制度的取消，物业企业准入门槛大大降低，政府监管从事前监管转向事中和事后的评估。为此，闵行区区级层面正在研究“三大系统”建设（即监管系统、诚信系统和维修资金手机APP），通过居民、居委会、业委会、街镇行业主管部门、物业行业协会等“五方”打分进行综合评价，评选出5A、4A、3A、2A、A等星级企业，同时形成物业企业“红黑榜”名单，并以此作为物业企业招投标、项目评优等重要参考依据，真正形成物业企业优胜劣汰机制。

    街镇层面也在积极探索新的物业监管方式，如马桥镇升级研发了“可视化”社区智能管理系统，对可疑车辆和人员出入小区、违规停车、“群租”和违法搭建等情况进行报警，提高了物业企业发现问题的及时率和劝阻的成功率。同时，镇监管部门也可以通过系统后台清楚掌握物业企业的服务情况。七宝镇则在全镇所有小区推广“物业云平台监管信息系统”，让物业服务的各个环节都实现公开透明。通过借助信息化和智能化加强了政府部门对物业服务全过程的监管。

    其次，“红色物业”创建探索提升了物业行业整体服务水平。闵行区区级层面启动上线了“闵行物业服务直通车”，居民群众可围绕“环境卫生、维修养护、停车管理、服务规范、绿化养护、安全隐患”等合同约定事项，实现对物业企业的“一键直通”功能，通过手机“微信服务号”可随时查阅小区物业管理处和物业企业事项处置的满意度排名，直接将居民的满意度评价结果与物业企业拓展市场能力相挂钩，促进了整个行业的良性竞争，有利于品牌企业做强、做大。

    如在新虹街道启动的物业监督评价系统，居民只要关注“新虹房管”微信公众号，点击菜单栏里的物业监督，选择问题上报，填写相关说明和照片，最后点击我要上报就可以了。系统推出后，得到居民的一致好评。居民唐女士告诉记者，她居住的居民楼门牌号长久缺失，原本是抱着试试看的态度反映问题，没想到24小时之内平台就向她反馈已经解决。系统上线启用以来，物业企业的积极性被调动起来了，从过去的被动接单，到如今主动出击找“生意”，积极抢单求“好评”，企业服务理念有了质的转变。

    第三，这项探索也提升了无人管理小区物业服务质量。针对一些市场失灵、自治失效、无物业服务或管理不善的小区，通过国企物业（新组建的闵房集团或镇属物业企业），采取“低价有偿”提供基本物业服务。同时，在有条件的街镇试点零散小区区域化管理模式，以规模效应降低服务成本方式形成市场服务运作的长效良性运作，目前已有5个小区实现了区域合并调整。

    华漕镇（地处原华漕、诸翟、纪王老城乡所在）有着诸多旧街、老式住房及开放式小区，物业服务费标准及服务能级“双低”现状，长期制约着区域物业服务水平的有序提升与发展。2017年起，华漕镇委托社会第三方对相邻微型小区进行成本测算，试点通过定向引入市场化公益物业来尝试走出一条“打破围墙壁垒”的管理新路。同时，还通过引入万科等品牌物业管理模式，来助力区域整体物业服务水平的提升。

    第四，提升了小区物业应急抢险能力。目前，闵行区已建立“区—镇—社区”三级联动抢险机制：区层面依托闵房集团整合提升区级962121物业呼叫平台和房屋应急维修中心，依托党员骨干组建一支区级应急维修专业化队伍、配备专业车辆、大型抢险设备以及应急管理通讯器材等。街镇层面对应设立房屋应急维修服务站，与区房屋应急维修中心实时对接并实现数据交换共享，社区层面同步组建一支以党员骨干力量为主的20人精英抢修突击队，形成“1+14”应急抢险共享平台，在第一时间快速高效处置小区各类突发紧急事件。

    第五，提升了小区资金使用的监管能力。由于最低工资标准逐年上涨和物业服务费长期不变之间的矛盾，使劳动密集型的物业企业长期处于微利或亏损的边缘，部分物业企业就容易动歪脑筋想办法谋取私利，不仅损害了业主合法利益，还造成了居民对物业企业的信任危机，其中最难监管的就是两个“钱袋子”，即居民交纳的物业服务费和维修资金（公共收益）。

    让权力在阳光下运行，公开、透明是最好的防腐剂。通过事前建立物业服务费评估机制和承诺机制，事中建立考核整改机制和事后建立居民满意度测评机制让居民明明白白消费，形成物业服务质价相符的良性运行；通过规范维修资金和公共收益收支两条线，按时入账、及时晒账，回应居民对资金使用的关切、夯实业委会运行评估体系，用制度和程序来制约资金的动态流向，让居民清清楚楚看到房子养老钱的使用情况，知家底，明收支。

    如莘庄镇建立了社会第三方评估机制，对小区物业服务进行综合评估，按照“质价相符”原则，结合小区房屋类型、建筑面积和服务标准给出合理的物业服务费调价方案，在业委会和物业企业之间起到了很好的桥梁作用，使十几个小区顺利地完成了物业服务费上调，并且选聘到社会评价较高的品牌物业。

    梅陇镇依托第三方组织“海派家园”召集有专业知识的党员志愿者组建了“工程项目工作室”，负责提供工程项目设计、预算的专业评估意见；协助对投标单位资格进行审查；提供项目的监理顾问服务，确保工程质量；提供项目的审计顾问服务，协调小区维修资金托管银行，确保维修资金使用的合理性和公正性。

    自“红色物业”启动以来，党员意识被唤醒，物业行业党组织作用得以发挥，行业正面声音和客观舆论增强，企业社会责任感提升，以前不敢轻易实施的监管措施得以推广，行业监管成效逐步显现出来：新时代景庭、爱博五村、春晖小区、春申景城一期、夏朵园、莘闵荣顺苑等一批红色示范小区脱颖而出，一批党员标兵涌现出来，许多小区的急难愁问题得到解决，物业方面的“群访”和“急访”事件明显下降。

    各街镇先后出台了对物业企业的考核奖励办法，公布了物业企业“红黑榜”，还培养壮大了社会第三方组织，如“工程项目工作室”、代理记账、物业服务费评估机构等协助业主开展自治。目前，全区已有155个小区实施了代理记账，81个小区提高了物业服务费标准，还成功引入优质物业企业32家，归并劝退物业企业12家。随着“红色物业”的深入开展，党对物业行业的领导将得到进一步加强，物业行业的服务水平将有明显提升，居民群众对美好居住生活的向往也将早日实现。