“物业管理涉及到千家万户，矛盾错综复杂，且有逐渐累积并表现出‘多重’‘多发’的倾向。”在7月5日举行的代表座谈会上，朱洪明等代表谈到物业管理的矛盾问题。

    “所谓的多重、多发，就是既有法律法规不够健全、无法有效规范和约束相关的行为而引发的矛盾，也有相关主体履职不到位引发的系列问题。” 朱洪明说，比如业委会使用维修基金建设某一个项目，在项目招投标、审计、监理、验收、资金结付等方面，相关法律法规过于宏观、粗线条，没有实际操作性。少数社会上人员看到有利可图，竞选业委会主任的热情“空前高涨”，一旦当选业委会主任，就让自己的七大姑八大姨来做小区的工程。

    朱洪明说，他们调研发现，维修基金比较少的老旧小区基本上很少有人竞选业委会主任，新建投运的高档小区，因为物业收费标准比较高，相当一部分事由物业公司承担，再加上建筑物和附属设施比较新，也没有项目可做，所以这些小区居民对竞聘业委会主任也不是特别有热情。而介于这两者之间的小区，小区居民竞选业委会的热情高涨。

    “这种‘趋利性’竞选带来的后果是比较严重的，也引发了大量物业矛盾。”朱洪明建议，不仅要明确监督执纪问责的主体，还要进一步严密相关实施程序、实施主体责任方面的规定，同时明确小区工程实施的回避制度。

    物业矛盾多发的另一大因素与物业费有关。由于早期确定的物业收费标准比较低，很多小区调价又比较难，从而引发大量矛盾。赵爱华代表谈到，他所居住的小区，这十年来物业一直想要调高物业费，但在征求居民意见时，一直没结果。“又要马儿跑，又要马不吃草。物业觉得收取的管理费太低，这么多年一直没调整，不能支撑居民所期望的管理水平。直到现在还在和居民打官司。”

    “老小区碰到的主要问题，80%就是物业管理的问题。”在前两天的代表座谈会上，范伟华代表也提到了物业费问题。他所在的殷行街道除了少数几个大物业公司，大多数是分散零星的物业小公司。老小区的物业费相应比较低，物业的托词就是我的收费低，企业经营是亏损的。而居民的要求特别高，这样、那样都要做到。“我们到小区里面看，虽然现在实施综合改造、美丽家园建设，但是物业管理如果没有进一步完善的话，效果并不会很明显。”

    范伟华分析原因，首先，体制不顺。原来的小区物业是由房管局下面的机构转过来的，“转过来之后，对口的领导是谁？我们理解是房办，而房办对物业管理只能是指导性的，物业可以不听，这方面的关系需要理顺一下。”

    再者，从监管角度来说，也是缺位的。比如物业管理的运作、管理，是由业委会监管，而业委会本身还有管理不到位等各种问题。“我们希望建立优胜劣汰的市场竞争机制，如果物业管理部门不行，业委会可以炒掉他，但炒掉的话，后备物业管理单位有吗？可以进场吗？希望政府出一个清单，列出信誉度好的物业公司，否则炒掉物业没有人接盘，小区就乱套了。”

    范伟华还建议，建立第三方评估机制。政府对物业企业有一定补贴政策。“补贴的时候，一般让居委会盖章，由居委会认可补贴和款项，到了这个时候，物业态度都非常好，而补贴拿到后，过段时间老毛病又犯了，这个方面需要由第三方评估。”