业委会运作不规范、维修基金“断档”严重、物业收费“野豁豁”、小区公共收益“打闷包”……小区物业管理矛盾纠纷频现，成为制约社区和谐发展的一大瓶颈。7月24日，市十五届人大常委会五次会议听取了《上海市住宅物业管理规定修正案（草案）》的说明及解读。记者关注到，此次修法聚焦物业管理矛盾最集中、社会关注度最高的内容，以期对社区物业管理中的“急、难、愁”问题“对症下药”。

    明确党建引领“三驾马车”

    居委会、业委会和物业被认为是社区治理的“三驾马车”，但在实际中如何发挥三者合力作用是一个难题。

    2015年1月，市委、市政府发布《关于进一步创新社会治理加强基层建设的意见》，提出建立健全以居民区党组织为领导核心，居委会为主导，居民为主体，业委会、物业服务企业等共同参与的居民区治理架构。2018年4月，市委办公厅、市政府办公厅印发《2018年上海市创新社会治理加强基层建设工作要点》，要求理顺居委会、业委会、物业服务企业三者关系，制定并落实党建引领业委会建设的相关意见，加强对业委会运作的指导和监督。

    据此，《修正案(草案)》在总则部分就社区党建引领作了原则性规定，明确“党建引领、三方参与”的治理架构，并对居(村)委会所承担的物业管理相关职责作了进一步细化。

    业委会成员不得与物企利益相关

    业委会是业主自治的关键。然而，实践中，部分小区面临业主大会组建难、决策难、执行难的问题，围绕业委会履职、换届改选等方面产生的纠纷仍占比较高。

    《修正案(草案)》细化了业委会从组建到换届的全过程运作规范。一是解决小型小区业委会成立难问题，对建筑面积在一万平方米以下的住宅小区，补充规定业委会可以由三人组成。二是进一步明确业委会委员候选人资格条件，完善了不得担任业委会委员的负面清单条件，并要求业委会候选人书面承诺积极履职、不谋私利。三是明确建立业委会培训制度，并把培训记录作为业委会备案的法定要件。四是规定业委会委员资格终止制度，建立对业委会委员履职的约束机制。五是对业委会的换届改选、补选、会议制度等作了更针对性的规定，确保业委会能够正常运转。

    物业费怎么定？政府定期发布指导价

    物业服务质量和物业服务收费是物业管理中的难点和热点问题。近年来，在物业服务收费实行市场调节价的背景下，业主与物业服务企业在服务质量与收费标准上的分歧进一步加大，急需发挥政府、行业协会的信息发布和服务指导作用，引导双方理性磋商、合理定价。

    因此，《修正案(草案)》一是明确了市房管部门应当定期发布住宅小区物业服务标准和定额。二是要求物业管理行业协会定期发布物业服务价格监测信息，供业主和物业服务企业在协商时参考。三是规定了实行包干制的物业服务企业在调价前，应当将经审计的物业服务费用收支情况，向业主委员会或者全体业主报告，并在物业管理区域内公布。实行酬金制的物业服务企业则应当公开物业服务项目收支情况方面信息。

    公共收益须补充维修资金

    实践中，小区停车、广告等利用共用部分产生的公共收益，时常存在账目不透明、公布不及时、不按规定比例补充专项维修资金等情况。

    《修正案(草案)》进一步完善了公共收益相关管理制度:一是利用物业共用部分从事广告、商业推广等活动，必须经业主大会或者共同拥有该物业的业主同意，或者由业主大会授权业主委员会同意。二是公共收益应当按季度补充专项维修资金，同时要求补充比例高于50%，且单独列账。三是明确公共收益应当进行工程审价和财务审计。四是对业主委员会委员、物业服务企业或者代理记账机构挪用公共收益的违法行为设定了罚则。

    维修基金经催不缴或被起诉

    住宅专项维修资金是物业保修期满后专项用于物业共用部位、共用设施设备的维修和更新改造所需储存的资金,是物业的“养老金”。随着住宅使用年限增长，动用专项维修资金维修、更新及改造房屋共用设施设备的需求也在上升，专项维修资金余额不足的问题逐渐暴露，续筹难的矛盾日益凸显。

    《修正案(草案)》完善了专项维修资金续筹机制，针对现实中业主大会往往难以或者迟迟不作有关专项维修资金续筹决定的情况，规定业主大会未在九十日内作出决定的，应当采用分期交纳筹集方式，并明确了具体程序和标准要求。需要说明的是，对于业主经催告后仍不交纳专项维修资金的情形，此次修改结合司法判例实践，规定业委会经业主大会决定，可以依法向法院起诉业主。

    此外，紧急维修时的资金列支，是涉及专项维修资金的另一个突出问题。在实践中，业委会因种种原因拒不同意维修或不作为的情形下，专项维修资金列支的渠道尚未完全打通。《修正案(草案)》一方面突出政府的托底义务，先行修缮；另一方面，打通专项维修资金列支渠道，规定对业委会在七日内未审核同意的，凭审价报告和区房管部门出具的支取通知在专项维修资金中列支。

    据了解，本次法规虽然仅是修正，但相关立法调研工作早已启动。2016年市人大常委会对《上海市住宅物业管理规定》贯彻实施情况开展了执法检查，并同步推进立法调研。2017年年初，委员会和市政府有关部门共同组成立法工作小组，正式启动修法工作。

    本次修法始终坚持问题导向和需求导向，对执法检查发现的问题、历届市人大代表的意见建议和居民集中反映的问题进行了全面分析，对有争议的修法方案开展了专项论证，最终明确修法的思路从全面修订调整为局部修正，聚焦物业管理矛盾最集中、社会关注度最高的内容，对原有的法律制度进行修改、细化和完善。