上海一小区上演抢车位“大战”，椅子、旧自行车、轮胎齐上阵。/视觉中国

    在沪上一些老小区，车主为了“抢车位”是花样百出，地锁、板凳、铁链等纷纷登场……随着市民生活水平的不断提升，在小区内，一些新问题、新现象确实层出不穷，而这些问题或多或少都与物业管理有关联。

    7月24日，市十五届人大常委会第五次会议听取了关于《上海市住宅管理规定修正案（草案）》（以下简称《修正案（草案）》）的说明并解读，以及有关审议意见报告。这些备受市民关注的问题，《修正案（草案）》几乎都有涉及。

    停车矛盾

    出于缓解小区停车矛盾的考量，《修正案（草案）》从公平分配停车资源角度出发，规定停车位少于或者等于房屋套数的，一户只能购买一个车位；同时还规定由街镇牵头，组织小区周边的商业、道路停车资源实现错时利用。

    小区停车矛盾的另一方面是由于国家放开小区停车价格后，开发商大幅提高产权车位租赁价格。《修正案（草案）》从价格源头入手，规定前期物业服务合同中应当对产权车位的租赁价格予以约定。业主大会成立前，收费标准不得擅自调整；业主大会成立后，需要调整的，应当向房管部门备案。此外，要求市物业管理行业协会发布停车收费标准的价格监测信息，供业主和开发商参考。

    物业收费

    因2014年放开了非保障性住宅小区的物业服务收费，实行市场调节价。但由于缺乏可供参考的物业服务标准和价格信息，导致业主和物业服务企业协商困难。

    《修正案（草案）》一是明确了市房管部门应当定期发布住宅小区物业服务标准和定额；二是要求物业管理行业协会定期发布物业服务价格监测信息；三是规定了实行包干制的物业服务企业在调价前，需将经审计的物业服务费用收支情况向业主公示。实行酬金制的物业服务企业则应当公开物业服务项目收支情况信息。

    公共收益

    对于小区停车、广告等利用共用部分产生的公共收益存在账目不透明、公布不及时、不按约定比例补充专项维修资金等情况，《修正案（草案）》做了明确：一是利用物业共用部分从事广告、商业推广等活动，必须经业主大会或者共同拥有该物业的业主同意，或者由业主大会授权业主委员会同意。二是公共收益应当按季度补充专项维修资金，同时要求补充比例高于50％，且单独列账。三是明确公共收益应当进行工程审价和财务审计。四是对业主委员会委员、物业服务企业或者代理记账机构挪用公共收益的违法行为设定了罚则。

    维修资金

    随着日益暴露的维修资金余额不足且续筹难的矛盾，《修正案（草案）》针对现实中业主大会往往难以或者迟迟不作有关专项维修资金续筹决定的情况，规定业主大会未在九十日内作出决定的，应当采用分期交纳筹集方式，并明确了具体程序和标准要求。

    对于业主经催告后仍不交纳专项维修资金的情形，此次修改结合司法判例实践，规定业委会经业主大会决定，可以依法向法院起诉业主。

    与此同时，紧急维修时的资金列支，是涉及专项维修资金的另一个突出问题。在实践中，业委会因种种原因拒不同意维修或不作为的情形下，专项维修资金列支的渠道尚未完全打通。《修正案（草案）》ー方面突出政府的托底义务，先行修缮；另一方面，打通专项维修资金列支渠道，规定对业委会在七日内未审核同意的，凭审价报告和区房管部门出具的支取通知在专项维修资金中列支。