主题：本市调整和完善住房保障分配供应政策

　　时间：2014年09月19日15时

　　嘉宾：市住房保障房屋管理局巡视员庞元

　　[主持人]

　　各位网友，大家好，您现在收看的是中国上海门户网站在线访谈节目。为了及时回应市民群众关切，今天，我们非常高兴地请来了上海市住房保障和房屋管理局巡视员庞元同志作为本期访谈嘉宾，庞局长将带领大家走近2014年住房保障供应分配新政策，与大家谈谈住房保障工作，并为网友解答一些与住房保障相关的问题。庞局长，您好！

　　[主持人]

　　主持人、各位网友，大家下午好！

　　[主持人]

　　庞局长，今天我们访谈的主题是“2014年住房保障供应分配政策”，首先就请您给大家介绍一下本市住房保障工作概况？

　　[庞元]

　　近年来，根据市委、市政府的统一部署，上海在实践中不断探索，形成了以居住为主、以普通商品住房为主、以市民消费为主，不断完善房地产市场体系和住房保障体系的住房发展思路。在住房保障方面，初步构建并基本形成了“四位一体”、租售并举的住房保障体系，通过多种渠道帮助缺乏支付能力进入市场的市民家庭逐步解决住房困难。其中，对城镇户籍的低收入住房困难家庭，主要实施廉租住房制度；对城镇户籍的中等及中等偏下收入的住房困难家庭，主要实施共有产权保障住房制度；对存在阶段性居住困难的青年职工和引进人才、来沪务工人员等有稳定工作的来沪常住人口，主要实施公共租赁住房制度。同时，还结合旧城区改建，定向供应征收安置住房，改善房屋征收区域内住房困难家庭的居住条件。此外，对暂无征收计划的旧住房大力进行改造和综合整治，通过硬件设施的更新升级，直接改善市民居住环境、提高其生活质量。

　　[主持人]

　　我们的住房保障体系有廉租房等品种，能具体的给我们讲一下吗？

　　[庞元]

　　廉租住房方面：本市自2000年起启动实施廉租住房制度，经过多年发展，制度政策逐渐完善。廉租住房的主要特点包括：一是在准入标准上，采用经济困难和居住困难为一体的“双困”准入机制，并不断适时放宽，逐步扩大廉租住房受益面。二是在保障方式上，采取租金补贴为主、实物配租为辅的保障方式，并努力提高实物配租比例；三是在申请审核上，坚持公开、透明、公正。实行“两级审核、两次公示”和市级抽查机制，并采取以信息化手段为依托的居民住房状况和经济状况核对机制。四是在房源筹措上，坚持多渠道、多途径。通过多种方式筹措适用适配房源。

　　共有产权保障住房方面：为解决不符合廉租住房条件，又难以通过市场方式解决住房问题的中低收入家庭的居住困难，上海借鉴经适房政策，建立了以“共有产权”为特征的共有产权保障住房制度。2007年10月启动政策办法制订工作；2008年底，《上海市经济适用住房管理试行办法（征求意见稿）》在全市公开征求广大市民意见建议；2009年《试行办法》正式颁布实施。本市共有产权保障住房的主要特点包括：准入条件上，同样实行经济困难和居住困难为一体的“双困”标准，并不断适时放宽准入标准。配售方式上，实行“共有产权”机制，政府和购房人按照各自投入确定产权份额比例，在销售合同中约定；购房人自住时，政府产权份额对应的住房使用权无偿让渡给购房人；购房人5年内不得转让房屋，5年后按规定上市转让的，政府有优先回购权，购房人和政府按各自的产权份额分配上市转让收入。

　　[主持人]

　　那么在公共租赁住房方面呢？

　　[庞元]

　　进入新世纪以来，本市常住人口大幅增长，通过制度性安排有效缓解在本市合法稳定职业的青年职工、引进人才、来沪务工人员等常住人口的阶段性居住困难，成为健全本市住房保障体系的重要一环。本市于2010年建立公共租赁住房制度，主要特点包括：一是供应对象不限本市户籍，准入标准不设收入线，满足不同层次住房困难家庭和单身人士的租赁需求；二是“只租不售”，并实行有限期租赁，着重解决阶段性居住困难；三是租赁价格按略低于市场租金水平确定，有网友会问租金优惠幅度不大，但是我们对用人单位有是有要求的，在这个过程当中，用人单位也可以尽一点责，比如说对本单位的职工他在承租租赁房的时候单位可以给一些补贴。之所以租金价格略低于市场价格，这样既体现一定的优惠性，又保证运营机构可持续经营，形成与住房租赁市场良性互补、协调发展的格局；四是采取“政府支持、企业运作”的管理模式，政府投入部分资本金，支持发展一批专业公租房运营企业，采用市场机制实施投资经营，同时鼓励各类产业园区、企事业单位建设单位租赁房面向本园区、本单位职工供应，政府给予税收、公用事业收费优惠等支持政策。

　　[主持人]

　　在这个方面我们出台了相关的政策措施，随着经济的发展，包括具体情况的改变，这些政策有没有经历一个变化的过程，现有政策的实施情况怎么样呢？

　　[庞元]

　　廉租住房，本市2000年起即启动实施廉租住房制度，最初的保障对象为城镇最低收入（低保）住房困难家庭，2006年起逐步放宽至城镇低收入住房困难家庭，并先后8次放宽准入标准，随着准入标准的不断放宽，受益家庭规模大幅增加，截至到目前已累计保障了10.3万余户家庭。目前，本市廉租住房已在租金配租上已对所有符合申请条件的家庭实行了“应保尽保”，同时，从2013年开始也全面放开了实物配租申请范围，所有符合廉租条件的家庭均可申请实物配租，并根据房源筹措情况按序轮候配租。共有产权保障住房，按照“先紧后松”的原则确定，从2009年政策出台，在2010年的时候先在徐汇区和闵行区进行试点，第二年就扩大到全市各个区。根据市民收入、房地产市场、房源供应条件以及保障对象的意见和建议等因素，主要是市民家庭购买普通商品住房支付能力的变化情况，自2010年起已5次放宽准入标准，受益家庭规模不断扩大，本市中等及中等偏下收入的住房困难家庭，均已纳入政策覆盖范围。自2009年启动共有产权保障住房申请供应试点工作以来，已累计开展了5个批次（全市面上4个批次）的共有产权保障住房申请供应工作。截至目前，共有产权保障住房已累计完成签约购房6.58万户，按复合家庭的占比分析，实际政策受益户数全市累计将近10万户。

　　公共租赁住房，截至8月底，市筹公共租赁住房项目供应11700多套，已出租10871套，共有9900多户职工（职工家庭）办理了签约入住手续，有一些热门的房源已经在排队等候了。闸北、普陀、嘉定、徐汇、长宁、黄浦、松江、闵行、静安、金山等10个区24处区筹公共租赁住房面向社会供应工作正在实施中，合计供应4385套，已出租2216套。截至2014年8月，全市公共租赁住房（含单位租赁房）累计供应约5.93万套。

　　[主持人]

　　请介绍一下此次住房保障供应分配政策调整的主要内容及相关考虑？本次的政策放宽准入标准还是我们的主要内容吗？

　　[庞元]

　　经市政府批准，本市今年进一步放宽廉租住房、共有产权保障住房准入标准。此次住房保障政策调整，主要基于以下几个方面的考虑：一是继续扩大保障性住房政策受益面，将住房保障这一民生政策惠及更多的城镇住房困难家庭，使更多的住房困难群体共享经济社会改革发展成果。二是进一步解决“下夹心层”群体住房困难问题。近年来，本市尽管不断放宽廉租住房、共有产权保障住房准入标准，但仍有部分家庭既不符合廉租住房申请条件，又买不起共有产权保障住房或市场化商品住房。进一步放宽保障性住房准入标准，将逐步解决“下夹心层”群体住房保障矛盾，推进保障性住房各项制度之间的有效衔接。三是推动住房保障制度更好的实施和发展。廉租住房实施到现在已经5年了，共有产权保障房也已经五年了，针对政策实施中出现的问题，吸收采纳市民群众的意见和建议，进一步优化了相关政策口径，有利于更加合理地分配和使用住房保障资源。所以这次调整的内容，廉租住房主要有以下几个方面：一是进一步放宽收入和财产准入标准。将3人及以上家庭的人均月可支配收入限额从2100元调整为2500元、人均财产限额从8万元调整为9万元。2人及以下家庭的申请条件还可以在前述标准基础上上浮10%。二是适当调整最低和最高配租面积标准。为提高配租面积较小家庭的保障标准，使广大低收入住房困难家庭共享改革发展成果，本市调整了廉租住房租金配租家庭的配租面积标准，将每户家庭最低配租面积从居住面积10㎡调整为居住面积12㎡，解决部分家庭保障水平不足的问题；同时，首次规定每户家庭的最高配租面积不超过居住面积30㎡，防止部分家庭保障过度的问题。由于不同区域的租赁市场特点有所不同，因此最高配租面积规定由各区县政府自行决定。三是调整租金配租家庭分档补贴范围。对于租金配租家庭的，本市从2011年起按照“收入低、补贴高，收入高、补贴低”的原则，采取阶梯化的进行分档租金补贴。一档是全额补贴，一档是按照70%补贴，一档是按照40%补贴。此次政策调整中，根据廉租住房的收入准入标准放宽情况以及本市居民消费价格指数（CPI）和房屋租赁市场等变化情况，对租金配租家庭分档补贴范围进行了相应调整。

　　[庞元]

　　具体为，对于3人及以上家庭，按照基本租金补贴标准实施补贴的家庭范围（100%档补贴家庭），从人均月可支配收入1200元以下调整为1300元以下；按照基本租金补贴标准70%实施补贴的家庭范围（70%档补贴家庭），从人均月可支配收入1200元～1700元间调整为1300元～2000元间；按照基本租金补贴标准40%实施补贴的家庭范围（40%档补贴家庭），从人均月可支配收入1700元～2100元间调整为2000元～2500元间；对于1人、2人家庭，按照基本租金补贴标准实施补贴的家庭范围（100%档补贴家庭），从人均月可支配收入1320元以下调整为1430元以下，按照基本租金补贴标准70%实施补贴的家庭范围（70%档补贴家庭），从人均月可支配收入1320元～1870元调整为1430元～2200元，按照基本租金补贴标准40%实施补贴的家庭范围（40%档补贴家庭），从人均月可支配收入1870元～2310元调整为2200元～2750元，应该说调整的幅度还是比较宽的。

　　[庞元]

　　四是优化实物配租自付租金承担机制。为强化政策导向，更合理分配廉租实物配租房源，对实物配租自付租金承担机制进行了适当优化调整。对在规定选房面积标准内选房的自付租金，全额补贴家庭继续按其家庭月可支配收入的5%收取，70%差额补贴家庭按其家庭月可支配收入的7%收取（原标准为6%），40%差额补贴家庭按其家庭月可支配收入的9%收取（原标准为7%）这样是为了保证政策的公平性。还有一个超面积部分的补贴问题，超过规定面积标准选房的，超面积部分的自付租金，由现行的均按超面积部分租金的30%收取，调整为对不同档次收入家庭分别按超面积部分租金的50%、60%和70%收取。在共有产权保障住房方面。为更好地解决中等及中等偏下收入家庭的住房困难问题，本市今年进一步放宽了共有产权保障住房收入和财产准入标准，将3人及以上家庭的人均月可支配收入限额从5000元调整为6000元、人均财产限额从15万元调整为18万元；一般来讲有一个特点，年轻的家庭收入还可以，但是家庭财产稍微低一点，如果比较接近退休的年龄，可能收入线下来一点，但是积蓄会多一点，有这样的特点，所以收入线从5000到6000，人均财产线从15万调整为18万。2人及以下家庭的申请条件，还可以在前述标准基础上上浮20%。按照这样的标准，一般只要是住房困难的，从收入线上，财产线上来说一般的青年职工包括小白领都是可以享受到这个政策的。去年，本市针对部分住房特别拥挤的四类复合家庭（指在同一户口所在地住房内居住的两代及以上成年人的家庭），出台了调整住房面积核算方式政策（即在核算这些家庭人均住房面积时，允许先从其家庭住房建筑面积中扣除一定的建筑面积），该政策的实施，切实解决了部分大龄青年和复合家庭的分户居住问题，受到市民群众的热烈欢迎。近期，市房管局正在会同相关部门研究市民反映较为集中的其他人口、住房核算问题，一旦政策明确后即会公布。按照市公安局《关于做好人才类“集体户”清理和“社区公共户”落户审批准备工作的通知》（沪公发〔2013〕193号）规定迁移户口，申请共有产权保障住房时的户籍年限计算等问题，我局将抓紧会同市公安局研究，出台相关政策口径，做好政府部门之间政策适用的衔接。

　　[主持人]

　　我们今年的政策什么时候实施？

　　[庞元]

　　廉租房9月15日已经开始实施了，共有产权保障房我们初步考虑在10月15日，国庆节过后我们也会进行实施。房源方面大家关注度比较高，因为跨入新世纪以来上海的发展还是比较快的，不光是保障性住房，市场化的商品住房，占外环线以外整个商品供应的70%到80%。保障性住房房源基本上也都是在外环线以外，但也不完全是，因为市政府出台了保障房配建政策，凡是商品住房项目必须配建不少于5%的保障性住房，这批可能是在外环线以外的保障性住房侧重点可能是廉租房，共有产权房都有可能的，如果是外环线以内的，因为这个地方商品房价格本来就是比较高的，所以定价和商品房的衔接就会有一些问题。所以外环线以内配建的保障房可能还是以租赁性的方式提供的。

　　[主持人]

　　此次廉租住房政策调整中提高了廉租家庭的最低配租面积标准，同时增加了最高配租面积限额，请问该政策主要基于什么考虑，预计将起到什么样的效果？

　　[庞元]

　　廉租住房租金配租家庭的最低配租面积原为居住面积10平方米。但近年来，随着租赁市场上小户型房屋的紧缺以及市场租金的上涨，享受最低配租面积的家庭，按10㎡的标准进行租金补贴后，补贴的租金已较难租到合适的住房。为解决此类保障水平不足的问题，所以对最低配租面积标准进行了适当提高。此外，近年来的实践中也发现，有部分人口较多、自有住房面积较小的廉租家庭，因为配租面积较大，获得的补贴金额超过了实际租房需要，因此从廉租住房“保基本”、防止“福利陷阱”的角度出发，将最高配租面积限定为居住面积30平方米，以免对部分家庭形成保障过度。考虑到各区县房屋租赁市场的情况不尽相同，所以最高配租面积标准由区县自行决定是否实施。实现“下有托底、上有封顶”的配租政策后，将有助于更合理地分配住房保障资源，维持制度实施的公平。

　　[主持人]

　　今年廉租政策调整的还有一个方面是优化了实物配租自付租金承担机制，请问本市廉租住房实物配租的具体含义和主要特点是什么？此次调整的主要导向是什么？

　　[庞元]

　　本市廉租住房保障分为租金配租与实物配租两种方式。租金配租是指廉租家庭自行到市场上租赁住房，政府给予适当的租金补贴。租金补贴直接给房东，不是给房客。实物配租则是由住房保障机构组织提供房源，供应给廉租家庭租住。直接供给廉租家庭租住的。为保证廉租住房实物配租政策的可持续发展，经过试点探索，本市从2008年起全面推行廉租实物配租新机制，即由住房保障机构组织提供租赁房源，并按照市场租金的一定比例收取租金，配租家庭按其月收入的一定比例承担自负租金，其余租金由政府补贴，并直接支付给住房出租人。实物配租新机制的特点是在坚持政府主导的前提下，积极导入市场运作机制，避免走旧公房的老路；住房租金按照准市场租金收取，有利于引导社会资金发展廉租住房；政府租金补贴由“暗贴”变“明贴”，有利于形成廉租保障和住房养护管理的良性关系，也有利于形成有效的退出机制；配租家庭按其收入的一定比例承担自负租金，既考虑了家庭的支付能力，又让其承担一定的住房使用责任。此次对廉租住房实物配租家庭自付租金承担机制的调整，主要是考虑到廉租房源筹措情况以及准入标准多次放宽后廉租家庭的负担能力，适当提高了收入相对较高的廉租家庭的自付租金金额，从而有利于更合理地分配有限的实物配租房源。

　　[主持人]

　　去年开始，许多外省市纷纷宣布停止经济适用住房供应，因此，现在社会上有种说法，上海也会停止共有产权保障住房供应，有这回事吗？

　　[庞元]

　　应该是不会停的，共有产权保障住房是本市“四位一体”、租售并举住房保障体系的重要组成部分，作为与廉租住房政策的有机衔接，主要用于解决既不符合廉租住房申请条件、又缺乏住房市场支付（消费）能力的城镇户籍住房困难家庭的住房困难。本市共有产权保障住房政策形成，经历了一个相对较长的过程，在政策形成之初就考虑到了方方面面的因素，充分借鉴了其他国家和地区住房保障的工作模式以及外省市经济适用住房立法和实践管理的经验，并充分听取了社会各方面的意见和建议。

　　[主持人]

　　庞局长，刚才您到“共有产权”，市民群众对此也比较关心，能不能借此机会向市民群众简要介绍一下“共有产权”的基本要义及其特点？

　　[庞元]

　　本市共有产权保障住房采取“共有产权”的运作机制。主要内容是：在共有产权保障住房出售时，参考周边普通商品住房房价（对其中市场利润部分作适当折让），根据共有产权保障住房中政府直接或间接的各种投入（如：投入的市政、公用等配套资金，减免的土地出让金、行政事业性收费及其它税费等）和购房人的投入（购房款）所占的不同比例，设定政府（住房保障机构）和购房人不同比例的产权份额，并在销售合同中予以约定。购房人自住时，承担全部住房的维修和物业管理等费用，政府产权份额对应的住房使用权无偿让渡给购房人；购房人购房后5年内不得将住房上市转让，确需转让且符合规定情形的，由原批准购买的住房保障机构按照原销售价格加同期银行存款利息予以回购；购房人按规定5年后将住房上市转让的，住房保障机构有优先购买权，购房人和住房保障机构按各自的产权份额分配上市转让的总价款。

　　[庞元]

　　这一制度设计主要有以下几方面特点：一是有利于解决中等及中等偏下收入住房困难家庭居住需求。保障对象以相对较低且符合自身支付能力的价格购买住房，解决了基本住房问题。二是有利于形成对购房人的扶持和制约机制。购房人可以按本人出资份额享受房屋增值收益，积累了经济能力，为将来退出住房保障、进入市场改善住房创造条件；同时也制约了住房使用、养护中不当行为的发展。三是有利于共有产权保障住房工作的可持续发展。共有产权保障住房销售价格以土地开发成本和建安成本为基础确定，通过开发企业带资建设、销售回笼资金，实施滚动开发，扩大建设供应规模。政府主要是免收土地出让金、税费和投入市政、公建配套费等支出，财政负担可以承受。四是有利于形成较合理的上市收益分配和使用机制。政府各种投入形成的房价折扣转化为政府持有的产权份额，一方面压缩了保障对象的获利空间，减少了追逐利益的“违规”动力；另一方面避免了国有资产的无序流失，将来房源上市转让时分享的相应收益还可循环用于住房保障。

　　[主持人]

　　庞局长，请您向市民群众介绍一下本市如何保证保障性住房供应分配工作的公开、公平和公正的？

　　[庞元]

　　一是实行统一、公开的准入标准，确保准入机会公平。本市实行统一的保障性住房准入标准，不对任何特定职业、身份或者地位的对象给予特殊照顾，符合准入标准的家庭都可以按照规定提出申请，通过资格审核后，享受相应保障待遇。二是严格执行“三级审核、两次公示”制度，保证申请家庭符合准入标准。本市保障性住房实行“两级审核、两次公示、市级抽查”的审核制度。申请受理后，首先由街道（乡镇）住房保障机构负责初审。初审合格后，进行首次公示，公示通过的，由区（县）住房保障机构复审。复审合格后，进行第二次公示，公示通过的，由区（县）住房保障机构对申请家庭进行“资格”登录。在选房前，市住房保障机构还将对已经登录的申请家庭进行抽查审核。该模式为本市保障性住房审核工作的“公开、公平、公正”提供了有效保证。

　　[庞元]

　　在审核机制方面，我市探索建立了以信息化手段为依托的居民住房状况和经济状况核对新机制。近年来，先后成立了“市房屋状况信息中心”和“市和区居民经济状况核对中心”，申请家庭的住房状况，主要通过全市房地产交易登记系统和公有住房数据库系统进行核查。申请家庭的经济状况，主要通过民政、人保、税务、公安、交通等10多个管理部门信息综合比对的方式进行核查。其中，银行存款核查已覆盖上海市51家中资银行及外资银行；证券信息查询已实现沪、深两个证交所的信息全覆盖。依靠信息化的核查比对手段，结合诚信制度建设，申请家庭的住房和经济状况不符合条件的检出率有了大幅度提高，社会反响较好。以共有产权保障住房工作为例，据统计，到2013年底，全市累计受理共有产权保障住房申请约8.8万户，其中1.1万户家庭经审核不符合准入标准，审核通过率约为87.5%，审核的准确性较以往的直观式审核方式相比，有明显提高，有效防止了公共资源被不当占用。三是实施公开摇号和选房，保证分配过程公开透明、分配结果公平公正。区（县）住房保障机构对取得登录证明的家庭，通过计算机程序随机产生每个申请家庭的轮候序号；选房之前，将可供选择的房源相关信息提前公开，并在选房前预留一定时间供申请家庭现场看房，申请家庭按照轮候序号的先后次序依次选房。摇号和选房公开进行，除申请家庭在场外，还邀请人大代表、政协委员等第三方代表以及新闻媒体进行监督，由公证部门全程监督并出具公证证明。摇号和选房结果按照规定在指定媒体和社区事务受理服务中心等进行公告。

　　[主持人]

　　市民群众对今年共有产权保障住房的房源情况比较关心，能不能请庞局长简要介绍一下这方面的情况？

　　[庞元]

　　市有关部门积极做好今年共有产权保障住房申请供应的房源筹措、成本测算及定价等相关工作，以更好地满足本批次申请家庭的需要。2014年市统筹供应的共有产权保障住房房源以今年新筹集的房源为主，主要集中在宝山罗店、浦东惠南民乐、闵行鲁汇、松江泗泾南拓展、浦东周康航拓展、青浦华新拓展等基地。2014年新筹集的房源，较以往批次相比，距离中心城区较为偏远，受开发建设、土地、配套和人力等综合成本上涨的影响，预计其销售基准价格较2013年批次供应的房源有一定幅度的上涨。但购房人的产权份额预计将基本保持不变。受开发建设周期和配套建设进度等的影响，上述房源的实际交付时间较以往批次相比，预计也将适当延长。市有关部门将按照区位相对就近、高中低不同价位房源适当搭配的原则进行供应房源项目的预安排，待各区通过审核的申请家庭数量基本确定后，再进一步细化供应房源的调配方案。

　　[主持人]

　　接下来我们看一下网友的问题，有一位网友说我想了解一下，为了响应上海政府的集体户转到公共户的政策，今年3月底把集体户迁到社区公共户了，会不会影响到共有产权房的申请呢？

　　[庞元]

　　我们跟公安局共同研究确定以后我们会及时的公布相关政策。

　　[主持人]

　　有一位网友说房子出租了，影响经济适用房的申请吗？

　　[庞元]

　　如果你的房子出租了，你现在住在哪里？如果出租的房源是家里面唯一的房源，而且出租的房源面积不是很大，根据家庭人口测算下来，人均建筑面积小于15平方米的，应该不影响申请。

　　[主持人]

　　有网友说1986年出生的公民，今年可以申请经济适用房吗？

　　[庞元]

　　今年出台的政策，计算年龄的截止时点是2014年12月31日，所以他符合条件。

　　[主持人]

　　知青回沪申请经济适用房是不是还是按照去年满一年就可以了？

　　[庞元]

　　应该是户口在申请地满一年就可以申请了。

　　[主持人]

　　我们这里还有很多专业性的问题，在具体的操作过程当中依然会有一些疑问，所以也许我们今天在现场没有办法一一为大家进行解答，但是在稍候文字的过程当中我们会认真的回答大家的提问。我们怎么跟大家联系呢？

　　[庞元]

　　房管部门有热线，还可以到户口所在区的住房保障部分，房管部分包括社区受理中心去做现场的咨询。大家今天提出的个性化的问题我们会一一做回应的，有一些政策还没有出台，一出台我们会及时的向大家公布。具体的情况大家可以打我们的热线进行了解，第二个也可以到自己户口所在区住房保障部分或者是社区受理中心去咨询，因为有一些政策不同的区政策不完全不一样。

　　[主持人]

　　今天的在线访谈到此结束，谢谢大家，再见！