（1）眺望权纠纷概述

　　随着人民的生活水平日益提升，人们对于生活的要求也不再仅仅限于上有片瓦遮头，下有寸土栖身的程度。人们对于生活品质的要求已经越来越高。所以，对于周遭的景致、风光的要求也越加提高。由此眺望权的要求也与日俱增。但对于眺望权的法律性质则还处于模糊状态，眺望权究竟是一种地役权还是一种相邻关系呢?在法律上没有清晰的界定，所以我们有必要对眺望权的法律性质加以分析。

　　关于地役权与相邻关系有着不同的立法体系。

　　关于地役权和相邻关系有二种立法体例，一种是合并规范，而另一种是分别规范，只是前者把相邻关系成为法定地役权，而其他的地役权成为约定地役权。分别规范的理由是地役权是用益物权，而相邻关系是基于所有权而产生的，是对所有权的限制。所以，足以见得对于地役权的定义各国都有所不同。

　　法定地役是基于法律法规或者习惯法产生，而约定地役则是由当事人之间按基于合意而产生的。所以，为他人提供便宜的土地对于二种权利是承担不同的义务。而依照我国《物权法》的规定中体现，我们依然依照德国法体例，采取严格的分离的立法体例。

　　那么我们看一下有关相邻关系的物权法律第八十三条和八十四条规定：“不动产相邻关系权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系”，“法律法规对于处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律法规没有规定的可以按照当地习惯”，而对于地役权从《物权法》第一百五十六条的来看“地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，提高自己的不动产的效益。”

　　一、从这些法律条文中可以看出相邻关系往往基于法定义务或者习惯法，法律之所以强加给一方当事人提供给另外当事人给便宜，是因为土地私有化之后，毗邻的土地之间在使用上难免会产生冲突或者彼此给对方造成障碍，有些不便是基于地理自然造成的，也是无法改变的。如果不对一方的所有权加以限制，那么毗邻的人的所有权就无法实现。因此，对于一方当事人所有权的使用上进行限制是不可避免的。这是在最大程度上保护社会法益，使毗邻所有权能够尽量得以实现。而地役权则是当事人之间的合意或约定而产生的。它可能超越基本的自然合理需求，是基于当事人对于更大效益收获追求而在毗邻土地上设立一个地役权。它可能超过土地基本需要，是为了更大程度的投资获利，因此需役方应该提供一些对价，当然也必须经过供役人的同意。所以，二者产生的基础是截然不同的。这也就是为何把广义的地役权分为打法定地役权和约定地役权。

　　二、二者的目的也是大相径庭的，因此在有无对价上也是截然不同的。相邻关系从《物权法》的第八章来看，它更多侧重于当事人基本的生活保障，所以多重因用水、排水、通行、建设或修缮建筑物、铺设电线、电缆、水管、暖气和天然气管线等而利用相邻土地、建筑物发生的法律关系。所以，毗邻者提供方便是一种法定义务。那么，提供便宜一方必须履行义务，而相对人不必支付对价。地役权（约定地役权）却则是基于合意，即他们之间是合同关系，那么要求需役人提供对价也是供役人得权利。从这个角度，认定为不同的权利对于当事人是会产生不同的法律后果。

　　三、从权利的范围。根据物权法的规定，如果甲方因相邻土地而需利用相邻不动产的，乙方应提供必要的便利，但应当尽量避免对相邻的不动产人造成损害，足以见得相邻权是受到严格的控制的，而且要求往往限制在基本生活要求上。那么，我们就问眺望权对于基本生活真的是不可缺少的吗？至少在今天的中国我们大多数人的生活水平还没有达到这样高的程度，似乎在这里眺望权想得到司法救济是困难的。而假设甲方与乙方为订立“地役权合同”，但这就意味着一方要支付对价。如果这样或许许多原本主张眺望权的当事人就会因为不愿意支付对价而不得不忍气吞声的放弃主张眺望权。

　　四、从有无对抗性上来看，相邻关系是基于毗邻土地自然合理的需求，是具有永久性的固定在土地上的。因此，对于第三人具有对抗性。即使土地出让，而当事人未就相邻关系而产生的义务公示，第三人也不得对抗。而地役权是基于合同产生的。所以随着合同的转移，由于合同并不必然对于第三人具有对抗效力，因此非经过公示不得对抗善意第三人。

　　五、从权利的期限的角度看。相邻权没有时限限制，地役权的期限则是由双方协议确定的，而且，出现法定事由，乙方有权解除合同，甲方的地役权即告丧失。通过比较，我们似乎可以得出这样的结论，针对上述情况，究竟是适用相邻权还是地役权，如果按照“权利竞合”的规则由甲方来选择，那么地役权恐怕很少有适用的机会；如果由乙方来确定，则相邻权的命运怕是岌岌可危。如果适用何种法律制度均要求法院来裁决，无疑又加大了司法成本；况且，法院裁决的依据和标准是什么？至少在这部物权法里，似乎并不明朗。

　　最后，二者的独立性也是不同的。相邻关系是法律对于所有权的扩张或限制，因此相邻权不是一种独立的权利。而地役权是基于契约而设定的，所以可以独立的作为一项权利而转移。

　　综上，地役权和相邻关系二者之间存在一定的互补性，又有一定的重合。所以，二者的关系如同是一种数学上的交集一样但由于二者认定对法律后果承担上的巨大差异，但眺望权究竟应归入地役权还是一种相邻关系，在法律上还是有一定的难度。

　　假如，两块毗邻土地的当事人没有相互之间约定，其中一人在自己的屋顶树起了一面巨大的广告牌，影响了其房屋后面楼房住户的眺望权。而在这时后楼的当事人如果起诉前排楼房所有权人侵犯其眺望权，如果我们把眺望权作为地役权，那么就要以当事人之间存在合同为前提。但假如我未和前楼的订立合同，那么原告本来享有的眺望的权利又如何得以救济？

　　其次假如以相邻关系作为诉由，但是相邻关系多侧重于基本生活保障，比如用水、排水、通行、铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等，这些列举的权利更加侧重于生活的基本保证和一些基础设施的建设。那么，如果眺望权这种对生活品质有较高要求的权利诉求也纳入到相邻关系中，显然超越了相邻权保证基础生活的立法原意。并且，如果将这样的权利也作为相邻关系的调整对象，对于毗邻的所有权人得所有权就限制太多了。这样，也就难免有“权利泛化”的嫌疑了。而且，作为用益物权的地役权设定的立法价值也就不大了。再者，地役权之所以要设定是为了提高不动产的效益。已经不是限于基本生活的保障之要求，而是所有权人对于所有权增加收益的需要。如果为一个人自身扩大土地使用的效益而要求毗邻的所有权人做出让步，对其所有权进行限制而又不用支付对价，那么对于一方当事人是显失公平的。所以，从这个角度看，把眺望权作为相邻关系是不合适的。因此，从立法目的看眺望权并不适宜作为相邻关系来处理。

　　综合上述分析，似乎眺望权已经成为介乎于二者之间的一种权利。从权利产生的原因看，即使没有事先的约定，但是如果不对被遮挡视线的人给予救济是不公平的，是对被遮挡视线者权益的侵犯。因此眺望权应当允许无合意而起诉，从这个角度看更象是相邻关系；但是从法益保护的角度，眺望权在今天的中国还没有成为一个不可或缺的权利，也不是大多数人的生活必须，法谚:“法不顾及琐碎”，即使今天有一些富人的生活达到了对眺望权需求的地步，那么这些人完全可以通过合意、对价来实现眺望权。所以从这个角度来说更加接近地役权。这种含糊其词的界定对于实务中操作而言显然会凭空增加法官、律师的判断障碍。因为将眺望权作为地役权还是相邻关系，或者是第三种情况？这对于当事人的意义是截然不同的，也会带来不同的法律后果。 　　

　　（2）眺望权纠纷的调处原则

　　A、假设在一个小区内房产开发商将原本的绿化地改建为商品房，原本业主可以对于小区的景致进行眺望，欣赏风景，现在由于开发商改变小区规划设计，使得原有的小区环境被破坏，造成业主合法权益被侵害。那么，这是是不是可以以眺望权进行起诉呢？在新的《物权法》中第六章业主的建筑物区分所有权之规定，基于上述规定可以看出，如果开发商对于小区的规划进行修改，甚至破坏小区的景致，作为业主并不一定需要以眺望权作为起诉的诉由，因为这个时候房产开发商已经侵犯了业主对于小区共有设施、设备的权利。所以，这里需要调整的社会关系并不是相邻关系，也不是地役关系，而是对于小区业主对小区内共有的设施、设备的共有权利的侵犯。这样可以避免眺望权在法律使用上的难题，而直接当事人获得司法上的救济。

　　B、假如毗邻地上建造起的建筑物或其他障碍物遮挡了一方当事人的视线，那么就要考虑当时的具体情况。

　　1）受遮挡视线一方在当初购买不动产时是否支付过对价，如果其购买时除了周围景致条件之外，其他条件相同或者大致相同，而受遮挡一方支付的对价明显高于同条件的其他地段。那么，购买者支付的价款中就已经包括了对周遭景致眺望的对价，只不过购买人支付的是隐性对价，但这种隐性并不是出卖人逃避责任的理由。事实上则应由不动产出卖人恢复原状，由其作为需地役人与供地役进行协商，并由其支付对价而不应有购买者承担。如供地役人不愿意提供地役或出卖不动产的主体不愿意去协商，无法恢复原状，则应由出卖方承担责任，首先应不当得利返还，对于高于同条件的其他地段的差价进行返还，并且要求出卖不动产的主体承担购买不动产者置换与原先眺望条件相同的房产所需的对价，以保证购买人对于眺望的合法权益。

　　2）假如购买人所享有的眺望权一直优于同等价格的，其他条件相似、相同的房产，那么购买者在购买没有支付过眺望的对价，所以也就没有权利主张眺望权。 　　

　　（3）有关眺望权的主要法律法规 　　

　　《物权法》

　　第六章业主的建筑物区分所有权

　　第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

　　第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

　　第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。

　　第七章相邻关系

　　第八十四条不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。

　　第八十五条法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。 　　

　　（4）相关案例

　　“吕某诉房产开发商眺望权纠纷案”

　　2003年，当时68岁的吕先生认为他家西北侧新建的大厦挡住了他眺望远山的视线，自家主卧受到窥视，将大厦开发商告上法庭。他认为开发商侵犯了他的眺望权、采光权、视觉卫生权和隐私权。这是全国首例眺望权官司。最终，法院以吕老先生所称事实和法律依据不足为由驳回了吕老先生的诉请。2004年1月，北京市海淀区居民王女士认为窗外竖立的广告牌遮挡了自己远眺的视线，希望法律保护自己的“远眺权”。同年4月，海淀区人民法院支持了王女士的诉请，判令广告牌降低至相应位置。这一案例鼓舞了上海的业主赵先生，他如法状告了自家楼前的一家酒店，因为这家酒店为屋顶网球场增设了十余米高的白色穹顶，上海市静安区法院支持了他的眺望权诉请，责令拆除白色穹顶。