（1）相邻采光、通风纠纷法律概述

　　近年来，随着人们经济收入的增长和生活水平的提高以及城市建设的快速发展，无论城市还是乡村都在大兴土木进行建设，以改变其居住条件和改善居住环境，进而因建房引起的相邻间采光、通风的纠纷也大量的涌入人民法院。由于我国之前尚无具体的法律对此予以规范，就这给人民法院在认定从事建设的相邻一方是否构成侵犯了相邻间另一方的采光、通风权以及是否应予赔偿和赔偿的依据等诸问题的处理带来一定的困难。但随着物权法的出台，通风、采光的权利被进一步细化。以前有此类问题而无权威的依据进的现象得到了解决，在这样的情况下，对通风、采光纠纷的深入探讨就变得十分必要了。

　　究竟何谓通风采光关系？最高人民法院研究室编辑的《民事案件案由规定（试行）》解释是这么解释的：“相邻采光、通风关系是指相邻各方在修建建筑物时，应当与相邻他方的建筑物保持适当的距离，不得妨碍相邻人的采光和通风。”在这里，采光权指的是地役权的下位概念，指不动产的所有人或使用人为获取日照而要求邻人限制其房屋或其他工作物的距离或高度的权利。通风权是指房屋的所有人或使用人所享有通过门窗保证其室内与室外空气的流通和正常开关窗户进行室内外空气交换的权利。很显然，新老建设物间保持适当的距离，使新、老建筑物都能最大限度地接受日光和自然风就是相邻间的采光和通风关系。这里讲的新、老建筑物在位置上可能是前、后排两邻或左、右相邻。

　　相邻建筑物间如果距离太近，必然给双方都会带来一定的影响，但对处于相对低的建筑物一方影响则更大。具体地讲有以下几点：一是使相邻房屋的经济价值降低。现代生活，人们普遍追求宽大明亮的住宅，如果地理位置好，其价位显然要高于阴暗的房屋。二是由于阳光、新鲜空气的减少会使人身体受到一定的损害。常言道：“万物生长靠太阳”。充足的阳光，新鲜的空气有益人的身心健康，反之会受到损害。三是由于两建筑物距离拉近，会影响相邻家庭的隐私。每个人有自己的稳私，每个家庭是由个人组成的，同样家庭与家庭之间也存在着隐私。如果两房太近，窗户相邻，相邻一方的活动尽收眼底，这无疑给正常的生活带来许多不便。诸如：洗澡、会见客人等活动。第四、享受不到阳光，使生活质量下降。第五、因相邻一方建造房屋或其他设施时未与相邻他方的窗户保证适当距离、相距太近而使相邻他方室内空气通风不畅；或阻挡了相邻他方之窗户而使其无法通风的。第六、因相邻一方的树枝等延伸到相邻他方窗前，阻碍相邻他方室内空气流通的。第七、因相邻一方长期存在的原因而迫使相邻他方无法正常开启窗户，如相邻一方在靠近相邻他方窗户处修厕所，设置畜栏或在他方窗下推放垃圾等。第八、相邻一方不断制造异味，排放污浊空气、冷气、热气、有害气体，致使他方只好紧闭窗户。上述几点，充分说明两建筑物在采光、通风方面如果不与对方保持一定距离，所造成的影响是较大的。

　　影响相邻方采光、通风的形式有多种，首先是城镇规划设计带来的影响。①有的城镇在规划设计时，比较注重临街门面房的用地效果，要求临街的门面房建筑要不低于多少层，并依此发给规划证、准建证，这样一来就会给相邻较近的其它建筑物的采光和通风带来影响。②有关行政职能部门发放的规划证和准建证对建筑物每层的高度不予规划，亦不规划顶层上女儿墙的高度和隔热层的高度或上顶层楼梯间的位置及高度，致新建房人随自己的意愿建筑。其次是新建筑物的所有人违章建筑。

　　表现形式：①无任何批准建筑的手续。②虽有有关行政部门批准的准建证，但其不按规划证和准建证要求的高度建筑，如批准每层的高度为3.3米，其则每层建3.5米，批准其建两层，而其确建三层、四层。

　　（2）相邻采光、通风纠纷的调处原则

　　依照民法通则83条之规定，侵犯相邻方的通风、采光权，应当停止侵害，排除障碍，赔偿损失。物权法第89条也规定建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。以往对通风、采光纠纷的处理有两个难点：即排除难和界定难。排除难在于权利被侵犯一方缺少预防侵权的手段。而因为造成对通风、采光权的原因通常都是建筑物，所以一旦此类权益的侵犯实现后，对其进行排除是往往非常困难。界定难在于对通风、采光权是否被侵犯以及被侵犯的程度的界定缺乏明确的规定。在司法实践中法院经常很难找到合适的法规进行适用，这给裁判者带来裁判风险的的同时也给社会公平正义的实现带来的风险。但是，这些问题随着物权法的出台有了解决的契机。我国对于物权法的相关规定中不仅仅限于民法通则中对于相邻权的概括性规定。更重要的是，物权法针对该两项权益做了细化的、前置的要求，在物权法中针对建筑物的规定实际上给了可能被侵权人在自己权益为被侵犯前就要求可能侵权人预防侵权情况发生的权利。物权法此项规定也给了国家制定统一标准进行调控的可能以及地方政府按照实际情况下调整通风、采光权保护程度的能力。除了民法通则和物权法之外，各地的地方条款也多对此问题有所规定。因此，只要我们能认定侵权事实的存在，就可依据这些条款进行处理，但在处理中也要视不同情况而定，具体问题具体对待，不能一概而论。

　　首先对违章建筑而导致侵害相邻方采光通风的问题。对此，只要侵权行为人无任何行政部门批准其建筑的手续，原则上就依照原告人的诉讼请求，判令侵权方排除防碍，即拆除违章建筑物。其次对超出规划证、准建证所规划内容而另行加盖建筑物，如批每层3.3米，实建3.5米，批准建二层，而加建三层、四层的，则应区别对待，如果诉讼时该房屋正在进行建筑中，主体并未完工，尚可以采取补救措施的，则应以裁定的形式及时予以制止。如果诉讼时主体已完工，判令其恢复原状所带来的损失较大（如会给整个房屋主体带来损坏或已无法拆除的）则应以赔偿损失而代之。对建房手续完备或已建设完工或依规划证、准建证的要求正在施工的建筑物，同样要区别对待。该类建筑物已完工的，因其建房手续完备，只能给予赔偿。对正在施工的建筑物，如果已构成对相邻方通风、采光权的侵害，人民法院在民事部分是无法认定行政部门准建证、规划证无效的，假如当事人提起行政诉讼，可裁定中止审理，待行政诉讼终结后，视情况而定，如两证被撤，则可判建房方停止侵害，不得增加建筑物的高度。如两证没有被撤销，则应判决侵权方予以赔偿。总之，在解决此类纠纷中，如果不能促使双方当事人达成和解，应坚持以赔偿损失为主，以停止侵害，恢复原状为辅原则。对赔偿损失方面，需要审判人员在解决问题上做到公平，就是依照民法原理中的公平原则来处之，使双方当事人双赢。

　　（3）有关采光、通风纠纷处理的法律规定 　　

　　《民法通则》

　　第八十三条侵犯相邻方的通风、采光权，应当停止侵害，排除障碍，赔偿损失。

　　《物权法》

　　第八十九条建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。 　　

　　《上海市居住物业管理条例》

　　第四章物业的使用

　　第二十七条业主、使用人应当遵守法律、法规的有关规定，按照有利于物业使用、安全以及公平、合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。

　　第二十八条物业使用中禁止下列行为：

　　（一）损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌；

　　（二）占用、损坏住宅的共用部位、共用设备或者移装共用设备；

　　（三）在天井、庭园、平台、屋顶以及道路或者其他场地搭建建筑物、构筑物；

　　（四）侵占绿地、毁坏绿化；

　　（五）乱设摊、乱设集贸市场；

　　（六）乱倒垃圾、杂物；

　　（七）在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画；

　　（八）排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪声；

　　（九）法律、法规禁止的其他行为。 　　

　　《上海市城市规划条例》

　　第四十七条棚户简屋地区的房屋应当按照城市规划进行改建；尚无改建计划的，经批准后，可以进行修建，但应当在排水、通风、采光等方面处理好与相邻建筑的关系，不得扩大原有建筑占地面积，不得妨碍交通、消防安全。 　　

　　《上海市城市建设规划管理条例》

　　第十六条私房的修建，不得扩大原有宅基地面积，不得妨碍道路交通、消防安全，并须依法处理截水、排水、通风、采光等方面的相邻关系。 　　

　　《贵阳市城市规划管理条例》

　　第三十条临时建筑不得占用绿地，不得占压地下工程管线，不得影响市容卫生、交通、消防、防洪、市政设施，不得影响城市景观、风景名胜，不得妨碍邻近房屋的采光、通风、排水。

　　第三十一条临时建筑的层数不得超过两层，高度不得超过６米。如因特殊需要，经市、县（市）人民政府批准，层数不得超过三层，高度不得超过９米。 　　

　　《深圳市临时用地和临时建筑管理规定》

　　第十四条临时建筑的设计、施工、招投标活动应遵守相关法律、法规、规章及技术标准的规定。具体管理办法由相关职能部门另行制定。

　　临时建筑不得采用现浇钢筋混凝土等永久性结构形式。

　　第十五条进行临时建设，应当正确处理截水、排水、排污、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。 　　

　　《成都市城市户外广告和招牌设置管理条例》

　　第十条设置户外广告，应当符合下列规定：

　　（一）按相应的质量标准和技术要求设置、制作、安装户外广告设施；

　　（二）配置的夜景光源，不得与道路交通标志、信号相近似；

　　（三）不得影响相邻单位或住户的通风、采光；

　　（四）不得影响道路通行或阻塞消防通道；

　　（五）法律、行政法规的有关规定。

　　第二十六条设置招牌，应当符合下列规定：

　　（一）不影响规划审批的建筑正常间距；

　　（二）不影响建筑采光、通风和消防等功能的正常使用；

　　（三）与市容景观和周围环境相协调；

　　（四）按规定配置夜景光源；

　　（五）不得利用招牌推介产品、发布经营服务信息；

　　（六）不得利用建筑物楼顶及建筑物20米以上立面设置招牌（标志除外）。 　　

　　《合肥市物业管理条例》

　　第五十二条业主、物业使用人和物业管理企业应当遵守有关法律、法规、规章的规定，在供水、排水、通行、通风、采光、环境卫生、环境保护等方面，按照有利于物业安全使用和美观以及不损害公共利益和他人利益的原则，处理好相邻关系。

　　《西安市物业管理条例》

　　第四十条物业管理区域内禁止下列行为：

　　（八）影响其他用户采光、通风及其他生活便利；

　　（十一）法律、法规禁止的其他行为。 　　

　　《重庆市户外广告管理条例》

　　第十一条设置户外广告设施应当符合相应的安全技术标准。

　　户外广告设施不得妨碍相邻方的通风、采光等权利。

　　《海南省住宅区物业管理条例》

　　第三十四条业主、使用人应当遵守法律、法规和业主公约的规定，爱护和正确使用住宅区物业，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。 　　

　　《江苏省实施《中华人民共和国城市规划法》办法》

　　第十八条城市旧区改建应遵循加强维护、合理利用、调整布局、逐步改善的原则，统一规划，分期实施。着重改善交通和居住条件，改善基础设施和公共设施，改善城市环境和市容景观，提高城市的综合功能。

　　城市旧区内应严格控制现有工矿企业的扩建、改建，已确定搬迁的企业不得扩建、改建。

　　城市旧区内私有房屋的改建、扩建，不得擅自扩大原有宅基地面积，不得妨碍道路交通、消防安全，不得侵占公共绿地、邻里通道，并妥善处理好给水、排水、通风、采光等方面的相邻关系。 　　

　　《天津市物业管理条例》

　　第三十四条业主使用物业应当遵守法律、法规、规章的规定，在供水、排水、通风、采光、通行、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面，按照有利于物业安全使用、外观整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，处理相邻关系。 　　

　　《厦门市城镇房屋管理条例》

　　第五十四条修缮异产毗连房屋,应当妥善处理截水、排水、通行、通风、采光、空间利用等方面的相邻关系。给毗连方造成妨碍或损失的，应当停止侵害、排除妨碍、赔偿。

　　《海南省人民政府关于印发《海南省改善城镇环境建设、严格控制建筑密度和容积率的若干规定》的通知》 　　

　　《宁波市人民政府令》

　　（第８５号）

　　《宁波市违反城市规划建设处理办法》已经２０００年１１月１７日市人民政府第１９次常务会议讨论通过，现予发布，自２００１年１月１日起施行。

　　第八条违法建设行为有下列情形之一的，由规划行政主管部门责令建设单位和个人限期拆除违法建设工程：

　　（一）擅自变更用地性质，改变城市功能布局的；

　　（二）侵占或影响道路和管线等基础设施、社会服务设施的建设和功能的正常发挥，以及侵占绿地等规划用地的；

　　（三）危及防洪、消防、人防等城市防灾设施、军事设施等的正常运行，给城市安全造成隐患的；

　　（四）严重影响历史文化名城、历史文化街区、风景名胜区及文物保护单位的保护，或损害城市文物古迹的；

　　（五）擅自突破规划控制指标、影响市容观瞻或严重侵犯公共利益、社会影响恶劣的；

　　（六）对城市水源保护区、河道、水体、山体等造成重大破坏的；

　　（七）在近期建设规划确定的控制区范围内擅自进行建设的；

　　（八）建筑间距达不到《宁波市城市规划管理技术规定》最低标准，影响相邻建筑通风、采光、卫生、安全等，有可能引起严重纠纷的；

　　（九）有其他违反城市规划的情况，后果严重、不拆除难以补救的。 　　

　　（4）相关案例 　　

　　“高层住宅采光权纠纷案” 　　

　　2004年8月，某房地产公司经行政主管部门审批，在某地43号建设某楼盘项目北区10-12号楼。一年后，该工程竣工。然而此楼房与老徐居住的临近某地17号楼仅一路之隔，某楼盘在马路东侧，老徐居住的17号楼在马路西侧。老徐说，这之前，他住房的东照采光充足，一览无余，站在家里都能看到永定门。但某楼盘高层建成后，矗立在他所住楼房东侧的三栋楼几乎完全将阳光遮挡。加之通风条件也受到破坏，使得他屋内夏天潮湿、冬天阴冷。此外，由于两楼相距仅30多米，他家黑白天都要遮挡窗帘，否则就要被偷窥，夕照时由于高层建筑的反射，他的住宅还经常受到反射光的污染。
　　老徐认为，这些情况不仅使他的房屋价值严重减损，更为严重的是给他正常的生活和工作带来了影响。仅每个月的电费开销就增加了100多元（他购买的楼房使用年限是70年，现刚刚居住4年）。同时由于反射光的污染，家人的身心健康和情绪均受到直接影响。他在精神上承受着巨大的痛苦和损害。老徐认为是某房地产公司建筑的高层建筑严重侵犯了他的采光权、通风权、隐私权、眺望权，同时还受到污染。为此，老徐要求开发商赔偿他房屋贬值费10万元，电费增加的费用4万元，精神损害赔偿金1万元。同时起诉到法院的还有同楼的其余4名住户。

　　针对老徐等人的起诉，由此，法院认为，老徐等人与某房地产公司作为不动产的相邻双方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理通行、通风、采光等相邻关系。从本案现有事实来看，房地产公司开发的某地北区西侧高层住宅，虽然经行政主管部门审批建设，但确已对老徐等人住房采光造成影响，故房地产公司侵权的事实成立，对老徐等人其应适当予以赔偿。赔偿数额由本院依据采光受影响程度酌情确定。据此，判决某房地产公司赔偿给老徐7.5万元的损失。其他4名住户也分别被判由某房地产公司赔偿7.5万元到7万元。