——老年妇女居住权问题刍议

　　房屋不仅是公民基本的财产，也是公民基本的生活资料，居住权受到侵害将给社会的稳定与和谐带来负面影响。据统计，静安区人民法院民三庭（老年审判庭）近年来受理的各类涉老案件中侵害老年人居住权的案件占近15%，足见侵害老年人居住权问题已经不容忽视。由于老年人口中绝大多数系女性，因此老年人居住权问题在很大程度上即老年妇女居住权问题。老年妇女属于社会的弱势群体，受到年龄和性别的双重歧视，居住权直接关系到她们的生存利益。在人口老龄化日益严峻的今天，在构建和谐社会的背景下，如何保障这个社会弱势群体的基本权利，显得尤为迫切和必要。本文拟从法院审判实践入手，分析老年妇女居住权受到侵害问题的类型、成因及审判中的困惑，并结合世界各国的有益经验，对如何保障老年妇女居住权提出若干有效建议。

　　一、侵害老年妇女居住权的类型及成因

　　（一）类型分析

　　1、权利变动过程中引发的纠纷

　　（1）房屋买卖过程中引发的纠纷

　　房屋买卖过程中引发的侵害老年妇女居住权纠纷，集中体现为三种类型：一是购买售后公房产权的过程中，子女利用老年妇女委托其办理购买事宜之际，擅自将产权登记在自己名下，以达到侵吞老年妇女房屋的目的；二是有的子女利用老年妇女对其的信任，将老年妇女的产权证、户口本、身份证等重要凭证控制在自己手中，私自买卖房屋；三是中介公司的违规和不诚信操作，使得老年妇女在房屋买卖过程中权利受到侵害并丧失居住权。

　　（2）房屋动拆迁过程中引发的纠纷

　　近年来随着城市建设的发展，城市动拆迁范围也在不断扩大。房屋动迁政策由原来的房屋安置转变为货币化安置，加之现行的经济政策、社会现实以及老年妇女的自身原因等，给有的子女侵害老年妇女居住权带来便利条件。

　　一是确认房屋居住权纠纷。

　　拆迁过程中，老年妇女往往因丧失回迁房屋产权或丧失对动迁安置款的控制而遭受侵害。有的老年妇女经济能力有限，只有依赖于他人的资助才能购置回迁房屋，而资助人往往以获得回迁房屋产权作为交换条件。此外，多数老年妇女动迁之后愿意和子女居住在一起并将动迁安置款交给子女处分。寄人篱下的生活模式，使她们在居住权方面始终处于被动，子女将其扫地出门时，不得不诉至法院要求确认对子女房屋享有居住权。

　　二是分割动迁安置款纠纷。

　　老年妇女作为一个母亲，给予子女的总是无私的母爱。因此，当子女从外地回沪或因离婚等原因没有房屋居住时，老年妇女总是宽容地接纳他们，不仅让他们落户还让他们实际居住。可是当老年妇女承租的公房遇到动迁时，这些子女全然不考虑老人的居住权益而以同住人的名义要求分割动迁安置款。本已经杯水车薪的动迁安置款被子女分割后，余留部分根本无法购置房屋，从而影响老人的居住权。

　　三是返还动迁安置款纠纷。

　　房屋动拆迁过程中，有的子女瞒着老年妇女，私自以老人名义和动迁组签订动迁协议领取动迁安置款，却并未安置老年妇女，使得老年妇女成为无家可归的“流浪儿”。

　　（3）租赁权变更过程中引发的纠纷

　　虽然根据上海市的相关规定，公有房屋承租人和共同居住人均对房屋享有居住权，但承租人无论是在动迁还是购买售后公房产权及其他方面均享有更为优先和主动的权利。因此，现实中经常发生子女利用老人的信任而掌管其身份证、户口簿、房卡等，并擅自将租赁户名变更为自己的情况。

　　2、老年妇女丧偶后引发的纠纷

　　由于老年女性人均寿命一直高于老年男性，相应地，老年妇女的丧偶率要高于老年男性，其丧偶后引发的案件主要表现为两种类型：一是有的子女在老年妇女丧偶后，立即提出分割包括房屋在内的遗产，甚至剥夺老年妇女的居住权；二是有的子女在父亲去世后为了达到侵占房屋的目的，通过甜言蜜语或不正当的途径，不择手段地将自己变更为承租人，侵害老年妇女的居住权。

　　3、老年妇女再婚后引发的纠纷

　　老年人再婚难免涉及到存款、住房等婚姻财产的归属和继承问题，不少子女在利益的驱动下，千方百计阻挠老年人再婚。故老年人再婚后通常对子女百般忍让，甚至为了“讨好”子女而牺牲自己的利益。例如，有的老年妇女将自己的婚前住房提供给自己的子女或者配偶的子女居住，甚至为其更改租赁户名或变更产权，没有给自己留下任何退路，将来一旦离婚或丧偶都将面临无房居住的窘境。

　　（二）成因分析

　　1、我国社会养老机制的不完善导致侵害老年妇女居住权案件的多发性。

　　我国现行社会养老机制并不完善，主要还是以家庭养老为主。这本应是体现中华民族美德的好事，但随着社会的发展，市场经济条件下的家庭养老机制面临着巨大的挑战。家庭结构的变化、第三代长大成人并成家，加之房屋动迁、知青及其子女返沪、离婚率上升等因素，新的住房矛盾随之产生。不少子女视老年妇女为“包袱”，甚至为了自己的私利，不惜侵害老人的居住权。而老年妇女不仅对其家庭成员表现出强烈的依赖性和信任感，甚至事事受制于其家庭成员。事实证明，侵害老年妇女居住权的侵权主体几乎都是老年妇女的子女或者近亲属，正是社会养老机制的不完善导致了侵害老年妇女居住权案件的多发性。

　　2、公有房屋价值化的利益驱动导致侵害老年妇女居住权案件的多元性。

　　随着城市房改制度的推进和动拆迁货币化安置政策的实施，公有房屋承租人和共同居住人不仅可以以较低价格购买房屋产权，还可以在房屋拆迁时获得一笔可观的动迁安置款，房屋租赁权甚至可以上市交易等等，使得原先并不值钱的老公房成了香馍馍。不少子女在公有房屋价值化的利益驱动下，不惜以各种形式侵害老年妇女的居住权，导致此类案件的多元性：有的子女丧失共同居住人资格仍强行挤占老年妇女房屋；有的子女在动迁过程中侵占老年妇女动迁安置款；有的子女通过违法途径更改租赁户名等等。

　　3、老年妇女自身素质及心理因素导致侵害老年妇女居住权案件的易发性。

　　经济状况多处于社会底层、贫乏的文化知识、在家庭中处于依附地位是老年妇女社会角色的真实写照，加之年龄、生理方面的原因，老年妇女对事物的认知、思维和判断能力水平远远低于常人的水平。因此，老年妇女的行为、意识容易受到他人影响，处理自己财产时表现出明显的草率性和多变性，给他人侵害其居住权埋下了隐患。例如，有的老年妇女在房屋买卖中自作主张，轻易和他人进行交易，导致权利受到侵害甚至面临无房可居的窘境；有的老年妇女今天在女儿的甜言蜜语下将房屋赠与女儿，明天又在儿子的糖衣炮弹下将房屋送给儿子，从而引起子女的强烈不满和家庭矛盾并进而影响了自己的居住权。

　　4、部分物业公司、中介机构的疏忽和违规导致侵害老年妇女居住权的便利性。

　　部分物业公司、中介机构因为管理疏忽或利益驱动，未严格按照法律规定办事甚至违规操作，不仅没有为老年妇女把好维权一关，反而给子女侵害老年妇女居住权的不法行为开了方便之门，表现在相关机构办理老年妇女住房转移、过户、交换、签订动迁协议等手续时并未当面征得老年妇女的同意，也未查验老年妇女签名的书面材料，使得某些子女利用自己共同居住人的身份擅自变更租赁关系或购买售后公房产权，侵害老年妇女的居住权。实践中甚至出现过老年妇女的租客通过伪造相关证件出卖老年妇女房屋的案件。

　　二、审理老年妇女居住权案件的难点

　　房屋案件错综复杂，居住权案件又多夹杂在亲情之中，加之老年妇女特有的生理和心理特点以及现行法律的不健全等，都给保护老年妇女居住权的工作带来不少困惑。

　　（一）老年妇女特有的生理特点给保护老年妇女居住权工作带来了诸多不便。

　　多数老年妇女过去几十年的生活史大都处于男女不平等的社会环境中，文盲、半文盲占了多数，缺乏良好的判断能力、理解能力和表达能力，反映在诉讼中即诉讼能力的弱智化，必然妨碍其正常地行使诉讼权利。例如，诉讼中老年妇女容易急躁、反复、唠叨、固执、猜疑和不满，诉讼中不仅不断变化自己的诉讼请求，还缺乏相应的举证、辩论能力，给案件的审理带来很大的困难。此外，部分丧偶之后的老年妇女和高龄老年妇女，对子女尤其会产生强烈的依赖性和信赖感，加之脑力不济、行动不便，往往将自己的房产证、租赁卡、身份证、户口簿、印章等全部交由子女保管，一旦子女利用这些凭证实施侵害老年妇女居住权的行为，她们往往无法承担相应的举证责任。

　　（二）涉老居住权案件的矛盾起因于家庭内部矛盾，给法院的调解工作增添了难度。

　　审理中，我们发现，不少居住权案件的诉讼并非老年妇女的本意，案件背后真正的矛盾起因于家庭成员间的内部矛盾，确切的说，根源于子女对利益分配所产生的矛盾。

　　房屋往往是老年妇女辛苦一生最后的财产，但老年妇女在亲情的背景下经常草率地将房产赠送或转让给部分子女而引起其他子女的强烈不满。只要老年妇女和已经分得经济利益的子女之间产生稍许的矛盾，其他子女立刻联合起来，怂恿老年妇女甚至直接盗用老年妇女的名义到法院进行诉讼，希望能达到重新划分利益的目的。最无辜的是被夹在子女当中的老年妇女，事事为难。在审理这类案件中，亲情和法律的冲突往往使法官们处于两难的境地，调解工作难度非常大。

　　（三）民事法律法规不够健全给保护老年妇女居住权工作造成了障碍。

　　1、程序法方面

　　目前我国的民事诉讼法除了对于限制行为能力人、无民事行为能力人有特殊规定外，对一般当事人的诉讼行为能力都是概括承认的，并未针对老年人的诉讼行为能力作出特别的规定。但是，老年人的诉讼行为能力和常人相比处于弱势一方，一味追求程序公正必然以失去部分实体公正为代价。因此，现行民事诉讼法尚无法满足老年审判的特殊需要，难以保障老年妇女平等地参加诉讼。

　　2、实体法方面

　　一是《老年人权益保障法》作为一部全国性的法律，由于各地经济、社会、文化发展差异比较大，条文规定得比较原则，缺乏可操作性。因此，审判实践中很少直接援用。

　　二是《上海市老年人权益保障条例》关于老年人居住权的条款在适用中存在一定的争议。例如第十五条第五款“老年人自有房屋”中的“自有”是否指对房屋的完全所有权？如果老年妇女与他人共有房屋，老年妇女是否还有权要求子女迁出？另外，“自有”是否特指老年人的私有住房？如果是该如何保护承租公房的老年妇女的居住权呢？

　　三、保护老年妇女居住权的几点建议

　　（一）完善保护老年妇女居住权的法律保障

　　1、程序法上应构建老年审判程序

　　老年人尤其是老年妇女在诉讼过程中需要法官对她们采取一些特别的审判方式，通过特别的诉讼程序对她们处于相对劣势的诉讼行为能力进行弥补。为此，笔者建议应当在现有的民事诉讼法框架内，从老年人的生理、心理特点出发，构建老年审判特别程序，用于专门审理一方当事人为60周岁以上的老年人的民事案件，为老年人提供一种更为简便快捷的、更符合老年人生理心理特点的个性化的诉讼程序：

　　一是审前引导程序，包括优先受理制度、社区法律援助强制制度及行为能力鉴定前置程序等等；

　　二是审判中强化调解前置及释明制度；

　　三是审后保障程序，对于能立即执行的案件在庭审后即责成另一方当事人当庭履行，并建立审后回访制度，及时了解裁判后老年当事人的实际生活状况及裁判内容的落实情况，发现问题及时予以解决。

　　2、实体法上应设立居住权和完善成年人监护制度

　　居住权制度能较好地分配财产的所有权与利用权，可以有效弥补我国社会养老机制的不足并降低老年妇女对子女的人身依附性。因此，在物权法上设立居住权制度，使得老年妇女有机会享有具有物权对抗效力的居住权，对维护其合法权益具有积极的现实意义。例如，动拆迁中子女虽然因出资而获得了回迁房屋产权，老年妇女通过在该房屋上为自己设定终身的、足以对抗所有权人的居住权，同样能够保障自己的合法权益。又如，老年妇女可以通过转让自己房屋的所有权或承租权获得一定的货币作养老之用，而保留自己的居住权以获得居所，无需再因养老问题而依附于甚至受制于子女。

　　我国现行的成年人监护制度仅限于对精神病人的监护，而对于老龄者、身体残疾者、酗酒、赌博成性或吸毒成瘾者都缺乏保护。但是，老年人的体力和脑力随着年龄增长而逐渐衰退，被欺骗、伤害和侮辱的例子又层出不穷，尤其是患有老年痴呆病的患者和高龄孤寡老人更需要有人加以照料和看护。因此，可以借鉴日本的成年人监护制度，在我国民法监护制度中设置保护制度，将因高龄而无法全部或部分处理自己事务的孤寡老年人列为需要保护的对象，保护人尽力尊重老人的意愿，以辅助老人处理身体照料和财产管理内容为限从事保护、辅助工作，并在一定范围内享有同意权和撤销权，可以切实起到保护老年人的作用，具有较强的实践意义。

　　（二）健全老年妇女居住权社会保障网络

　　1、积极探索老年人养老保障新举措

　　“反向抵押贷款”是国外一种在老人群体中推行的“抵押房产、领取年(月)金”的寿险服务，其最大特点就是把产权住房变成储蓄，把不动资产变现为流动现金的同时并不丧失居住权，使老年妇女晚年的生活和医疗上多了一种社会保障，减少了后顾之忧。此外，目前北欧一些国家允许以住房抵押换取老年人的养老保障，我国可以借鉴这样的做法，从改善养老条件出发，允许老人将自有住房抵押给公积金管理中心，以获取一定的养老保障。

　　2、努力营造和谐的社会氛围

　　老年妇女过去为社会发展作出过自己的贡献，不应当成为社会的包袱，全社会都应认识到老年妇女在家庭和社会中的重要作用。只有在整个社会营造一种尊老敬老护老的和谐氛围，增强子女的养老道德意识，才能降低老年妇女对他人的依附性。

　　3、增强老年妇女自我维权意识

　　根据目前所发生的案件情况来看，看好自己的房产证、户口本和钱至关重要。只要老年妇女能管好这三样东西，并通过正确的法律程序来办理移交手续，那老年妇女居住权被侵犯的可能性就低的多。

　　4、加强对老年妇女的法律援助力度

　　老年妇女多数文化素质差，缺乏基本的法律知识。老年妇女自己来打官司维护合法权益，显然面临力不从心的现实。因此，笔者建议相关部门完善老年妇女法律服务，增加法律援助组织网络等。