2004年1月16日，上海市第十二届人民代表大会第二次会议进入最后一天。12：30-13：30，市人大代表、上海房地（集团）公司董事长徐林宝应邀走进东方网“网议人代会”直播室现场，就上海房地产市场等市民所关心的问题，与广大网民进行了网上交流。以下为本场聊天实录。

　　市人大代表徐林宝开场白：各位网友，大家好！非常乐意回答大家关于房地产方面的问题。

　　网友：最近听说有好多炒作资本撤出上海了，这下我们有希望买房子了吧？董事长，你说呢？

　　市人大代表徐林宝：我觉得这个提法不确切。因为前段有说温州房产商撤离了上海，从投资的角度来讲，不断进入和退出是非常正常的，不会造成任何影响。去年达到九百零一亿，比2002年上升30%。投资是增加的，而不是撤出。

　　网友：明年哪种房型最紧俏？有人说是联体别墅，您觉得呢？

　　市人大代表徐林宝：这是根据每个人不同的需求和市场是供求关系来决定的。每一阶段购房者对房型的需求是在不断变化的，如两三年前，面积适中的房型较好卖（三房一百二十平米、二房八十平方米），至于联体别墅是对别墅群体而言的，因为由于联体别墅在别墅中较低，所以是有一定的购买群体的。

　　网友：在上海远郊崇明县城，房价已接近每平米4000元，您说合理吗？还会涨吗？

　　市人大代表徐林宝：这是比较特殊的情况。在2003年11月以前崇明的房价都比较低。每平米4000元的区位在大桥附近。去年有种说法，在崇明的大桥的建设已得到国务院批准，根据规划展示大桥周边位置的房价应生而涨。在11月以前是2500元平方米，现在是3500--4000元每平方米。从长远角度来看，上海的发展趋势是“生态的上海”。我看好崇明的房产。

　　网友：上海的高房价是由什么原因造成的？是炒作过多？还是很多综合原因，如地少人多，地价原本就贵等等？

　　市人大代表徐林宝：房价的问题大家都很关注。政府也非常注意这个问题，出台一系列的措施。2003年的表现应该是土地的价格上升幅度较大。有很多因素，土地卖价的增加、建房成本的增加等及一系列特殊原因。我认为，房价还是依据成本、需求的关系及特殊的因素、还有增值服务能力来决定。

　　网友：听说上海将建新城分流百万人，中心人口控制在八百万？那么是不是意味市郊房价会涨？

　　市人大代表徐林宝：从2003年来看上海是投资重心外移，内环线以内投资只有占到26%左右，尤其70%多都在内环线以外，包括外环以外。投资外移后基本原因是城市人口太拥挤，轨道交通系统较便捷，距离空间缩小，原来不太好的地方现在也增值了。根据上海的统一规划，国家从战略来考虑，在三年以前全中国建五千个小镇，差不多三到四亿人居住。所以总的来说房价还是看需求。比如安亭新镇，有F1赛车场，这个地方会比其它新城占优势，导致房价上升。

　　网友：您觉得，上海楼市中投机的成分有多大，足以影响楼市走势吗？

　　市人大代表徐林宝：个人买房98%，整个2003年投资性的购房16%。所谓投机概念很难区分，投资然后很快转手如预售阶段（高层建筑结构三分之二，多层封顶），预售让出来后很多贷投，在预售证出来后转卖。零二年占2%。这可以称为短期投资。这一部分需要法律制约，比例小，不影响楼市。

　　网友：请问徐董，你认为2004年的房产能涨到何种程度。有人说，以后上海市区不会再有10000元以下的房子，这是事实吗？那我们这种白领月收入只有两三千的，怎么买得起房！

　　市人大代表徐林宝：首先10000元以下房子是个别人在个别场合说的，是一家之言。第二，希望2004年通过各种调整措施做到房价稳中有升，我认为这是最好的结果。我们专业部门在研究，将来以什么样的参数来设定。

　　网友：有人算了一笔帐，得出这么一个结论，您怎么看：2003年1月我家附近一楼盘开盘，还没开盘就告罄。当时房价4300。11月再去看了挂出的房价：6200。10个月，一平米涨了1900元，如果按一套100平米的房子来算，房主一个月就赚了19000。

　　市人大代表徐林宝：第一，你讲的是销售情况非常好。第二，房价始终在升。对不对、合不合理是政府来决定的，我认为，这是特殊的个案。由需求决定，是大家追捧的。要告诫消费者要理性，房地产都是买涨不买跌的，这和股票的原理是一样的，买房和投资要保持理性。同时，他赚得多，他的税费也就多，所以这也是一个合理供求关系。

　　网友：请问二手房为什么会那么抢手？

　　市人大代表徐林宝：二手房的销售情况相当不错。去年的存量的交易量达到2300万。第一，总体来说，二手房的位置好，原来内环线以内的较多。第二，二手房的价格一般比新房要低，我没记错的话，2003年，新房平均指数4700元每平方，二手房4000元每平方。第三，有需求，如拆迁，去年拆迁八万户居民，本身市场有需求。很大一部分二手房面积都不大，得房率较高，使用率较高。买一套房的单位总价比一套新房的单位总价要低。

　　网友：近期听说契税要涨，是真的么？

　　市人大代表徐林宝：没有这个说法。13号上午杨雄副市长说，2004年对房地产市场的调控以经济手段为主，少用行政手段。

　　网友：我现在在日本打工，去年房价猛长，涨幅超过了我在日本赚的钱。下决心今年无论如何买一套房，但我现在身处国外，如何贷款？我父母已退休，是否能贷款？

　　市人大代表徐林宝：在国内的居民或者国外的华侨都可以在上海各个地方，没有障碍的。上海任何一个区域的楼盘任何人都可以买。现在是统一的市场。第二，也可以贷款，很多外资银行非常乐意为在国外工作的人在上海购房贷款。

　　网友：随着上海房价的飚升以及房地产市场出现的种种不良现象，据有关调查显示，目前上海人对于房产商的美誉度降到历史最低水平，甚至房地产商已经很大程度上成为“奸商”的同义词，作为一个房产商，您会作些什么试图改变这一印象吗？

　　市人大代表徐林宝：我觉得这个问题反映出一种心态。因为房地产行业其实他的地位一直不高的。在计划经济时期说房地产是臭豆腐干，这几年房地产逐步增长，去年占GPT7.4%，和汽车一样。前年是6.9%，再往前是6.2%。逐年在增长。主力是民营与外资。通过发展，就把城市的面貌改了。改造旧区，建设新城区，把整个城市改妆。城市漂不漂亮看房子建得漂不漂亮。我认为房地产发展商功不可灭。他不光是赚钱，他的社会效益也是一种贡献，还有税收，整个城市面貌的改变，做了很大的贡献。交通、旧区改造、历史建筑保护等。但是，发展商中也有一些不太合规的，运作不合规，片面追求利润最大化，我觉得要加以调整。我们认为做任何事业，做事在于做人。不合规格的、理念低的，要淘汰。

　　网友：我月薪5000，扣税+4金后=3800。望徐董推荐何处有我可以买的房？

　　市人大代表徐林宝：按揭在1500左右，能保持较好的生活水准，可能还贷的时间较长。

　　网友：现在上海的商品房开始限制高度了，您认为这个政策会不会导致房价继续上涨？

　　市人大代表徐林宝：我认为这有可能。因为我们专业部门的说法是政府从2003年开始实行“双增双减”的政策，双增是指增加绿化地、增加开放空间，比如广场、公共健身区域、过道走道；双减是指对于容量与高度有一定的限制。房价是由土地费、配套费、成本等因素构成的。所以我认为这是有可能的。

　　网友：据我实地了解，上海还有很多家庭住房困难，他们也没有能力购房。请问政府明年有没有新举措？

　　市人大代表徐林宝：第一，有一部分人很好的工作，有钱，购买房子。第二，对于收入较低的人群，相对房价就高些，去年建了一些中低价位的房子，限制五年不能上市，主要还是置用为主，不是投资为主。第三，廉租屋，是针对一些特定困难人群，每平方米人均在六个平方米以下的，政府补贴一些钱，可以租到适合你住的房子，解决居住问题。现在上海的住房自由率是75%，国外很多专家认为不一定都要靠购买的方式来解决住房的问题，也可以采用租用的方式。

　　网友：您对上海现在的房屋动迁有什么看法，老百姓在动迁后都不愿住国家分配的郊区房而现在的房价又那么高又买不起您是怎么看的？

　　市人大代表徐林宝：国家的动迁政策是人头结合平方米。有部分拆迁户认为一生只能碰到一次，所以蹩足了劲。拆迁是政府投入，房地产开发企业投入，而对于居民来说是改善居住条件的一次很好的机遇。在拆迁过程中绝大部分情况是很正常的。有矛盾的占很小很小的一部分。我没记错的话，1991到2002年上海总共拆迁80万户，80万户里有不满反映的占到万分之一点五，矛盾非常激烈的只占很小一部分。第一种声音，拆迁户希望得到的面积大些，而发展商需要控制成本，这是双方的衡量标准不一致。第二种声音，很大一部分老百姓迫切需要拆迁，不断写信给政府要求改善居住环境，但这部分人的矛盾不尖锐。

　　网友：您好。这样的沟通方式让我们普通老百姓和政府部门又走得更近了一点。但是我们平时在和房地产部门的相关人员办理相关事务的过程中还是觉得有的人员有朝南座的作风，不知有无将服务的意识贯穿到各部门特别是对外窗口的日常工作中的打算和落实的措施？

　　市人大代表徐林宝：从政府的角度来说对这个问题是很重视的，有接待投诉、信访的专门部门。政府部门叫作公开办事制度，从人民代表角度来讲，这是一个特殊的渠道，通过人大代表将热点焦点问题直接反映给政府。从企业的角度讲，叫作客户满意度，要知道客户需要什么样的产品，大小、位置等，质量要保证，售后服务要好。对上海房地（集团）来讲，这是个品牌企业，是质量和服务的保证。

　　网友：有没有统计，现在买房者中，哪个年龄层次的人最多？

　　市人大代表徐林宝：有。没有将年龄层次作为参照指标。

　　网友：您认为上海房屋出租的前景好吗？

　　市人大代表徐林宝：上海的房屋出租有相当好的前景。第一，办公楼；第二，商务楼；第三，酒店式公寓；第四，一般住房；都有不同的需求人群。上海是一个国际化大都市，有很多国外的人进来，特别是欧美的人，没有这个概念要在上海置业。购房的主力是上海本地人，然后是华人。外国人到国内来工作是短期的，一般国外公司是采用租房的形式。包括外省市到上海来。有不同层次的需求，如蓝领两人合租是500元左右，而白领是1000--2000元。现在的问题是缺乏一些相关的政策。

　　网友：请问物业管理费是如何界定的？

　　市人大代表徐林宝：去年出了物业管理条例，主要有以下几个方面，包括设备运营成本（泵房、电梯）；管理费用（管理人员、清洁、保洁、保安等），从以上基础来讲还有物业管理公司的利润。物业管理公司从收取物业管理费来平衡以上的支出。此外，物业管理费的界定还依据物业的档次，如某些高档次的小区住户有某些特殊的要求（如接送小孩等专业服务）。所以物业管理费用的界定是依据不同性质的物业来决定的。

　　网友：听说房地产业将成为仅次于金融保险、商贸流通和信息产业的第四大产业，是吗？

　　市人大代表徐林宝：房地产业成为支柱产业现在已经是事实，但还不是排在第四位。上海的房地产市场很有潜力，成长空间还很大的。应该说每个国际大都市均有20年的黄金发展期，上海跨入21世纪以来，房地产市场进入了黄金时代，但是上海的房地产市场还远未成熟，还有很大的发展空间。我们尚需努力。

　　市人大代表徐林宝结束语：很高兴与大家聊天。我们的宗旨是让客户满意，希望这次的聊天让网友们满意。