习近平总书记在十九大报告中提到：必须合乎时代潮流，顺应人民意愿，明确新时代我国社会主义主要矛盾是人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。

　　我作为一名从政府行政调解公职人员退休后的人民调解员而言，要以新时代需求为导向，更接地气，依法公平公正调解更多的社区物业管理矛盾纠纷，特别是要注意化解业主日益追求安逸的生活居住环境和不平衡发展的客观现实之间的矛盾，为老百姓的安居乐业做出我们应有的贡献。

——闵行区古美路街道房地物业纠纷人民调解委员会负责人张爱征

　　上海市闵行区古美路街道房地物业纠纷人民调解委员会（以下简称“古美房调委”）于2012年底挂牌成立，并通过政府购买人民调解服务方式，组建“好管家”人民调解工作室（民办非企）作为房调委的实体工作机构。近年来，古美房调委依托社会组织深入开展房地物业纠纷人民调解工作，不断加强组织队伍建设，整合各类社会资源，拓展社会服务项目。

　　“家”是满足每个居民最基础日常生活需要的场所，“安居乐业”是每个老百姓心底最向往的追求，古美房调委正是这样，想百姓之所想，急百姓之所急，调解人员尽心尽责，奔走在古美街道的大街小巷，为人民群众解决了一桩桩燃眉之急，为维护一方平安稳定、构建良性互动的平安小区共同体起到了积极作用。

　　忠诚敬业，打造政治坚定的人民调解队伍

　　古美房调委现有专职人民调解员3名，负责人张爱征是原上海市杨浦区房地管理局工作干部，具备十多年房管工作经验，其余两名具有业委会工作经历，调解经验丰富。此外，古美房调委在各居民区设立房地物业纠纷调解小组，广泛吸纳社区中的居委会干部、居民楼组长、业委会成员、物业公司成员、法律工作者等组建兼职人民调解员队伍。

　　近年来，古美房调委在人民调解工作中认真学习贯彻党的十八大和十八届三中、四中、五中全会精神，自觉践行党的群众路线，以“好管家”人民调解工作室专职人民调解员为骨干，兼职人民调解员为补充，由党员人民调解员带头，深入居民区服务群众，开展法律咨询、纠纷调解、街面宣传、互动沙龙等活动，多措并举积极预防和化解辖区各类房地物业纠纷。

　　自成立以来，成功化解了15年悬而未解的拖欠物业管理费纠纷案件、业委会追讨330万公共收益纠纷案件等多起历史遗留的疑难、复杂案件，得到了古美路街道干部、群众的肯定和赞许，自2013年以来，获得当事人锦旗和表扬信50多件。

　　立足本职，构建居民安居乐业的幸福之家

　　矛盾纠纷的化解不仅在于发现问题后及时的解决，更在于在问题产生前及时发现纠纷隐患，因此早期的排摸预防显得尤为重要。近年来，古美房调委着力构建矛盾纠纷排查网络，借助街道“大联动”工作平台，切实做好房地物业纠纷日常排查、重点排查和跟踪排查，实现发现纠纷提早介入、联调联动、案结事了。古美房调委还在每月常规排查的基础上，累计开展专项排查40余次，排查掌握突出房地物业纠纷和不稳定因素十余件，全部得到妥善处置。

　　2013年，某小区业委会和物业公司在维修资金和公共收益使用方面产生严重分歧，审计结果五年迟迟未能出具，代管账务的物业公司与业委会内部账目相差甚远。双方对此僵局叫苦不迭，又都不愿意做出让步，五年来数次协商都落得不欢而散的下场。业委会和物业公司间尖锐的矛盾也影响了业主的生活，尤其是维修资金迟迟不能动用直接导致业主生活质量下降，无奈之下诉诸古美房调委寻求帮助。

　　房调委了解情况后，指派调解员全程跟进，邀请审计部门专业人员进场指导，逐笔核对历年账目。对核对出来的物业入账科目存在的问题，调解员竭尽全力搭建平台，不厌其烦地进行解释、促进协商，释之以法答疑惑，晓之以理解心结，最终消除误会，达成和解。

　　根据调解员们合理、合情与合法的建议，双方从原先97万的账目分歧缩小至11.67万，最终对账目分歧达成了一致共识，长达五年的纠纷终于有了结果。小区居民对调解员认真的工作态度和过硬的专业知识交口称赞，“家”在他们心中变得更加温馨美好。

　　2013年至2015年，古美路街道房地物业纠纷人民调解委员会累计接待来电来访咨询595人次，受理疑难、复杂房地物业纠纷107件，调解成功率92.5%，涉案金额达887.6万，指导、支持辖区居民区调解组织化解物业纠纷462件。组织房地物业各类培训、宣传讲座98场次，累计培训人员3125人次，牢牢筑起了维护古美社区和谐稳定的“第一道防线”。

　　源头治理，搭建物业纠纷治理的互动平台

　　古美路街道城市化程度较高，社会组织发展较为活跃，社会资源较为丰富，住宅小区业委会组建率高，小区居民自治意识强。因此，古美房调委除了提供房地物业纠纷解决服务以外，还承接了房地物业领域的指导和培训项目，旨在提高业委会、小区居民等对相关法律、法规和政策的了解程度，从源头上预防和减少纠纷的发生。

　　古美房调委为业委会搭建互动、互学、互助平台，为实务经验不足的新任业委会成员组织业委会交流沙龙，定期策划和组织案例培训、知识竞赛、头脑风暴、观摩取经等多种形式的交流和培训活动，至今累计开展沙龙活动39场，举办首届和换届业委会初始培训20余场，有力地提升了业委会自身建设和自治能力。

　　同时，古美房调委还积极建立房地物业纠纷调解工作例会及培训制度，有效落实住宅小区物业管理联席会议、调解干部例会、每季度纠纷沟通反馈、业委会主任双月例会等工作制度，以会代训，及时沟通和交流辖区内的房地物业纠纷调处情况，提高调解员对房地物业纠纷调解工作中相关法律法规的熟悉程度，鼓励相互交流调解经验技巧。

　　此外，古美房调委通过每年选派调解员参加集中脱产培训、参加区组织的“娘舅达人赛”、“生活麻辣烫”人民调解专题广播栏目等方式提升人民调解员业务素质。

　　专业支撑，提高房地物业纠纷人民调解权威

　　在住宅小区房地物业纠纷的调解过程中，经常涉及法律法规、物业维修、工程审价等多种专业知识。为此，古美房调委积极探索，率先在街道层面组建房地物业纠纷专业咨询团队，提高人民调解解决房地物业纠纷的专业性和权威性。

　　首先积极培育吸纳“本土”专家，吸收资深业委会成员，协助调解涉及业委会、业主与物业企业之间发生的矛盾纠纷。引入物业服务企业专业维修技术人员，提供技术支撑帮助勘察判断物业维修难点，避免维修误判引发新的矛盾纠纷。

　　其次，引入“行业”专家，以政府购买服务方式邀请专业律师、工程审价师加入专家团队，一方面为房地物业纠纷的解决提供法律支撑，另一方面根据国家规定标准，指导小区内工程预算核价定价，帮助全体业主规范正确合理使用维修资金和公共收益。

　　近年来，古美房调委在人民调解工作中充分运用专家资源，耐心地为当事人分析案件原委、厘清法律关系、提供专业意见，使当事人的诉求回归理性，也更容易接受调解方案促成和解。

　　古美房调委自成立以来，以其特有的工作方式，在工作岗位上以实际行动大力弘扬“恪尽职守、乐于奉献、锲而不舍、促进和谐”的人民调解职业精神，坚持实实在在严抓调解质量、踏踏实实接受社会监督、兢兢业业提升社会公信力，在住宅小区房地物业矛盾纠纷的预防和调解工作中，充分发挥了人民调解贴近群众、便捷高效、公平公正的职能优势，打造了人民调解的工作品牌，为促进地区的和谐稳定做出了应有的贡献。