案例十八：房屋租赁合同纠纷上诉一案

　　案件要旨

　　经适房是依靠公共资源投入建设的特殊保障性住房，购房人初始取得是有限产权，其违背承诺擅自出租房屋，系利用公共资源获取个人利益，排斥了其他轮候人群的配房机会，损害社会公共利益，租赁合同应属无效。违规出租人无权取得经适房的使用费收益，对当事人诉争的不当得利性质的房屋使用费可以民事制裁方式进行收缴。

　　案情回顾

　　2011年4月，张某某取得松江某处经济适用房屋的有限产权登记。

　　2014年6月19日，张某某（甲方）与祁某（乙方）签订租赁合同，约定甲方将其涉案房屋出租给乙方，租期5年，月租金为1,400元。2015年11月，张某某向上海市松江区人民法院起诉请求：1、解除张某某、祁某的房屋租赁合同关系；2、祁某归还房屋；3、祁某支付剩余租金。

　　裁判结果

　　一审法院判决：一、张某某与祁某的租赁合同解除；二、祁某返还涉案房屋；三、祁某支付张某某房屋使用费（按每月1,400元的标准）。

　　二审法院判决：一、撤销原审判决；二、张某某与祁某签订的系争租赁合同无效；三、驳回张某的诉讼请求。二审民事制裁决定：对祁某尚未支付的房屋占有使用费人民币3,035元予以收缴。

　　社会意义

　　该案二审系全国首例以民事制裁方式收缴经适房出租获益的案例。二审判决书充分阐明了经适房有限产权中的公共利益问题。一方面依据损害社会公共利益的合同法规定认定出租合同无效，另一方面界定了司法机关与行政部门的职权范围，对诉争至法院的非法收益予以收缴，对当事人前期已经自行支付的收益交由行政部门追缴。该案为类似的经适房出租纠纷案件树立了裁判标准，对目前保障房管理秩序具有重要的法律引导价值。该案进行了公开宣判，当事人现场交付了收缴款项，并由上海电视台进行了现场录制，节目播出后，受到中央及上海各大媒体转载报道，引起强烈社会反响。十八届六中全会期间，由最高法院新闻局及中央电视台新闻频道联合录制播出的《法治的力量》节目，选取本案作为典型案例，向全国宣传了本案审理过程及社会意义。